路線価 (2023) 東京都練馬区豊玉北6-16-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区豊玉北６丁目１６番１０
価格時点	2023 年
駅名	練馬駅 から 640m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9億600万 円 (1653 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 181万1,688 円 1平米 54万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	9億600万 円 (1653 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 181万1,688 円／坪 1平米 54万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西武池袋線・同新宿線・都営大江戸線等の沿線で、区内及び周辺区で中高層共同住宅が建設可能な地域一帯と把握される。西武池袋線「練馬」駅に近く住環境も良好であることから、大規模画地はマンション開発業者が、小規模画地については個人や建売業者等が主な需要者と想定される。投資需要の高まりから地価は上昇傾向が継続しており、市場での取引総額はマンション素地で概ね総額５億～１０億円程度と推定される。コロナ禍の影響は注意が必要。 (2) 同一需給圏は、都心周辺部の交通利便性に優れた比較的規模の大きな共同住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、大手又は中堅のマンション開発業者である。交通接近性、利便性が良好な地域では、分譲マンションの売行きが好調で、その用地需要も旺盛である。土地価格は、立地、画地規模、実効容積率等の相異によりバラツキがあるものの、需要の中心となる価格帯は、概ね総額５億～１０億円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、対象標準地と同様に、中規模画地の事例を採用して試算されたもので、実証的な価格である。一方、開発法による価格はマンション分譲を想定した際の投資採算性に着目して試算されたもので、理論的な価格である。各試算価格の前提となる市場関係資料の信頼性は何れも高く、その規範性についての優劣は付け難い。よって、本件では両手法による試算価格を相互に関連づけ、代表標準地との均衡性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は主として練馬区内の分譲マンションが立地可能な比較的規模の大きな取引事例を収集して比準を行っており、主たる需要者による市場の実態を反映している。開発法による価格はマンションを建築して分譲することを想定して求めた価格で、マンション開発業者の投資採算性を反映している。市場分析の観点からいずれも信頼性は高いと判断し、両価格を関連づけて、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	練馬駅南西方
距離	640 m
土地の状態
土地面積	500 坪 (1653 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	マンションのほか一般住宅も散在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	まちづくり条例
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区豊玉北６丁目１６番１０
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	70 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	35 m
面積	1400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	まちづくり条例
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西武池袋線「練馬」駅の南西方で、中層共同住宅の多く見られる住宅地域として熟成している。特段の価格変動要因も認められないため、当分の間は現在の住環境が維持されていくものと予測される。 (2)西武池袋線練馬駅中央口から徒歩８分程度の共同住宅が多い住宅地域で、同駅西口の利用も可能である。練馬区中心部から徒歩圏にあり、住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 183万8,136 円 1平米 55万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 183万8,136 円 1平米 55万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 183万8,136円 1平米 55万6,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 173万8,956円 1平米 52万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 183万8,136円 1平米 55万6,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 173万8,956円 1平米 52万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍の影響も若干あり、練馬区の住宅着工数は、微減傾向にあり、土地取引件数は、概ね横ばい傾向で推移している。 (2)練馬区の住宅着工数は減少傾向で、土地取引件数は概ね横這いである。人口は微増傾向にあるが、直近の１２月は微減となっている。
地域要因
(1)練馬駅から徒歩圏内のマンション地域である。需要は旺盛だが、開発素地の供給は少なく、地域要因にも特段の変化はない。 (2)地域要因に変化はない。通勤や生活利便性が良好な地域であり、コロナ禍においても新築マンションの販売状況は好調で、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区豊玉北６丁目１６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万6,837 円／平米 144万4,183 円／坪
推定価格 平米 坪	50万1,816 円／平米 165万9,004 円／坪
標準価格 平米 坪	57万1,544 円／平米 188万9,524 円／坪
査定価格 平米 坪	57万2,000 円／平米 189万1,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区豊玉北６丁目１６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	44万974 円／平米 145万7,860 円／坪
推定価格 平米 坪	53万7,437 円／平米 177万6,767 円／坪
標準価格 平米 坪	53万3,172 円／平米 176万2,667 円／坪
査定価格 平米 坪	53万3,000 円／平米 176万2,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区豊玉北６丁目１６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万3,080 円／平米 143万1,762 円／坪
推定価格 平米 坪	52万3,263 円／平米 172万9,907 円／坪
標準価格 平米 坪	55万803 円／平米 182万955 円／坪
査定価格 平米 坪	55万1,000 円／平米 182万1,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区豊玉北６丁目１６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万9,026 円／平米 174万8,960 円／坪
推定価格 平米 坪	54万4,897 円／平米 180万1,429 円／坪
標準価格 平米 坪	55万6,017 円／平米 183万8,192 円／坪
査定価格 平米 坪	55万6,000 円／平米 183万8,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情