路線価 (2023) 東京都練馬区高野台2-913-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区高野台２丁目９１３番９
価格時点	2023 年
駅名	練馬高野台駅 から 830m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,370万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 134万5,542 円 1平米 40万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,390万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 134万8,848 円／坪 1平米 40万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に練馬区中南部における西武池袋線、都営大江戸線等の沿線を中心とする練馬区及び周辺区の住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は、練馬区内居住者及び周辺市区からの流入者であり、供給は宅地分譲及び建売住宅販売が中心である。最寄駅に近く生活利便性も高いため需要は概ね安定しており、戸建住宅敷地としての土地取引価格は４千万円台前後、新築建売住宅で５～６千万円前後がボリュームゾーンである。 (2) 同一需給圏は西武池袋線及び西武新宿線等の各駅から徒歩圏の練馬区西部・中央部に位置する低層住宅地域である。典型的需要者は自己の居住用として一般住宅を取得する個人のエンドユーザーであり、練馬区及びその周辺市区に居住する一次取得者及び買い換え取得者層である。西武池袋線の最寄駅まで徒歩圏の住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。土地総額の中心価格帯は、敷地の細分化により４千万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺では事業所やアパート等の利用も一部見受けられるが、土地利用の中心は自用の戸建住宅地である。典型的需要者は、収益性よりも居住快適性等を反映した市場における取引価格を重視して行動するものと思料する。従って、このような典型的需要者の行動に合致した比準価格の説得力が高いものとして、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地周辺はアパートも見られるが、中心は戸建住宅であり、典型的需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視している。比準価格は同一需給圏内の類似地域において個人が取得した住宅地の取引事例を多数採用していることから信頼性が高い。収益価格は敷地規模等から収益性の高い建物の想定が難しく、低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	練馬高野台駅北方
距離	830 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅、事業所が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区高野台２丁目９１３番９
標準地の範囲
東	15 m
西	50 m
南	90 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	16 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「練馬高野台」駅から徒歩圏内の一般住宅のほかに共同住宅等も見られる既成住宅地域であり、熟成度も高く、地域の特性に影響を与える特段の要因もなく、当面は現況を維持して推移するものと予測する。 (2)最寄駅から徒歩圏内の一般住宅や共同住宅、事業所等も見られる既成住宅地域である。地域要因に影響を与える特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 136万5,378 円 1平米 41万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 137万8,602 円 1平米 41万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 136万5,378円 1平米 41万3,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 131万5,788円 1平米 39万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 137万8,602円 1平米 41万7,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 131万5,788円 1平米 39万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍の影響も若干あり、練馬区の住宅着工数は、微減傾向にあり、土地取引件数は、概ね横ばい傾向で推移している。 (2)練馬区の土地取引件数は、前年比概ね横ばい傾向で推移している。これに対し、区内住宅地における取引価格は堅調に推移し、上昇傾向にある。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏内の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。需要は底堅く、地価はやや上昇傾向を示している。 (2)練馬高野台駅から徒歩圏内の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。地域における戸建住宅の取引総額及び地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区高野台２丁目９１３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	45万669 円／平米 148万9,912 円／坪
推定価格 平米 坪	43万6,227 円／平米 144万2,166 円／坪
標準価格 平米 坪	41万1,535 円／平米 136万535 円／坪
査定価格 平米 坪	42万8,000 円／平米 141万4,968 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区高野台２丁目９１３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万7,309 円／平米 124万7,384 円／坪
推定価格 平米 坪	38万4,478 円／平米 127万1,084 円／坪
標準価格 平米 坪	39万4,741 円／平米 130万5,014 円／坪
査定価格 平米 坪	41万1,000 円／平米 135万8,766 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	67 ％
基準容積率	177 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区高野台２丁目９１３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万4,027 円／平米 117万413 円／坪
推定価格 平米 坪	35万2,986 円／平米 116万6,972 円／坪
標準価格 平米 坪	39万9,305 円／平米 132万102 円／坪
査定価格 平米 坪	41万5,000 円／平米 137万1,990 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区高野台２丁目９１３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万3,353 円／平米 116万8,185 円／坪
推定価格 平米 坪	35万3,699 円／平米 116万9,329 円／坪
標準価格 平米 坪	39万7,862 円／平米 131万5,332 円／坪
査定価格 平米 坪	41万4,000 円／平米 136万8,684 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公１５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区高野台２丁目９１３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万8,838 円／平米 128万5,498 円／坪
推定価格 平米 坪	40万864 円／平米 132万5,256 円／坪
標準価格 平米 坪	40万864 円／平米 132万5,256 円／坪
査定価格 平米 坪	41万7,000 円／平米 137万8,602 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情