路線価 (2023) 東京都練馬区西大泉4-1256-40 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区西大泉４丁目１２５６番４０
価格時点	2023 年
駅名	大泉学園駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万6,664 円 1平米 24万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万6,664 円／坪 1平米 24万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西武池袋線、東武東上線沿線を中心とした練馬区北西部の駅バス圏に位置する戸建住宅を中心とする住宅地域である。中心となる需要者は、練馬区及びそ周辺市区の一次取得者である。アパートが散見されるが、地主による節税目的の建設が中心である。交通接近性・利便性が劣る駅バス圏の住宅需要は、駅徒歩圏の住宅地域と比較して弱く、地価は微増傾向である。中心となる価格帯は、新築戸建住宅で総額３～５千万円である。 (2) 同一需給圏は、練馬区西部及び周辺市区にあって西武池袋線、東武東上線各駅からバス便利用の低層住宅地域である。主たる需要者は、区内及びその周辺市区の一次取得者である。アパートが散見されるが、地主による建設が中心である。交通利便性は相対的に劣るが値ごろ感から一定の住宅需要は見られる。市場の中心価格帯は、標準的画地程度の戸建住宅地で２千万円台半ば、新築戸建住宅は４千万円～５千万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は西大泉地区のバス圏に位置する戸建住宅地の取引事例を収集して比準を行っており、主たる需要者による市場の実態を反映している。収益価格は、バス圏のため賃貸需要が弱く、低い賃料水準を反映して低位に試算された。主たる需要者は自己使用目的の個人であり、収益性よりも市場性を重視して購入の意思決定を行うことから比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 一般住宅の外、アパート等の収益物件も散見されるが、新規に土地を取得して賃貸用収益物件を建築することは投資採算性の観点から合理的ではなく収益価格は低位に試算された。比準価格は練馬区北西部のバス便利用圏に位置する戸建住宅地の取引事例から試算されており、市場の実態を反映している。よって比準価格を重視し収益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大泉学園駅北西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	31.8 坪 (105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区西大泉４丁目１２５６番４０
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	9 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の戸建住宅を中心に農地も多く見られる住宅地域である。最寄り駅からバス圏にあり、徒歩圏と比較して需要は弱いものの、総額的に一定の需要は認められることから、当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)大泉学園駅からバス便利用の住宅地域で、農地も散見される。交通利便性の劣る地域であるが値ごろ感から一定の需要は認められ、当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 81万6,582 円 1平米 24万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 81万6,582 円 1平米 24万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 81万6,582円 1平米 24万7,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 81万6,582円 1平米 24万7,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)練馬区の住宅着工数は減少傾向で、土地取引件数は概ね横這いである。人口は微増傾向にあるが、直近の１２月は微減となっている。 (2)輸入インフレにより物価上昇が見られる中、金利は低位に抑えられている。人口・世帯数は横ばい、戸建新設着工件数は前年比減少傾向である。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。コロナ禍においても個人の住宅取得意欲は堅調であるが、バス圏の住宅地域は、相対的に需要が弱く、地価は微増傾向にある。 (2)駅徒歩圏外の住宅地域である。利便性の高い地域との比較では弱いが一定の需要はある。地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区西大泉４丁目１２５６番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,704 円／平米 81万5,603 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,188 円／平米 81万7,204 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,188 円／平米 81万7,204 円／坪
査定価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区西大泉４丁目１２５６番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万2,414 円／平米 86万7,541 円／坪
推定価格 平米 坪	25万9,841 円／平米 85万9,034 円／坪
標準価格 平米 坪	24万8,652 円／平米 82万2,044 円／坪
査定価格 平米 坪	25万1,000 円／平米 82万9,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区西大泉４丁目１２５６番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,441 円／平米 83万4,570 円／坪
推定価格 平米 坪	25万461 円／平米 82万8,024 円／坪
標準価格 平米 坪	23万8,534 円／平米 78万8,593 円／坪
査定価格 平米 坪	24万1,000 円／平米 79万6,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区西大泉４丁目１２５６番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,132 円／平米 74万4,286 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,573 円／平米 74万5,744 円／坪
標準価格 平米 坪	24万997 円／平米 79万6,736 円／坪
査定価格 平米 坪	24万3,000 円／平米 80万3,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情