路線価 (2023) 東京都練馬区石神井町1-1058-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区石神井町１丁目１０５８番３
価格時点	2023 年
駅名	練馬高野台駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	8,100万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 153万678 円 1平米 46万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	8,120万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 153万3,984 円／坪 1平米 46万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね区内を通じる鉄道各線の駅勢圏に広がる住宅地域であり、需要者としては個人（一次取得者層・買替層）や建売業者等が想定される。世界情勢の急速な変化等、先行きへの不透明感が続く中にあって、良質な住環境に対する需要は高く、区内の住宅地についても需要は引き続き旺盛で、地価も上昇傾向となっている。需要の中心は画地規模１００～１２０㎡程度を前提に、土地のみで４～６千万円台、新築戸建住宅で６～８千万円台と判断される。 (2) 同一需給圏は、西武池袋線沿線を中心とする練馬区及び隣接区内の最寄駅より徒歩圏内の住宅地域である。主な需要者は圏内に居住する一次取得者及び買い換え層が中心である。最寄駅から徒歩圏内の住宅地域のため、需要は堅調である。中心となる価格帯は、土地価格が画地規模１００㎡程度で総額４～５千万円台、新築戸建住宅は総額６～７千万円台である。コロナ禍においても低金利政策を背景に、年間地価変動率は上昇傾向が継続している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内には自用の戸建住宅が多く見られ、取引自体も新築の住宅取得等を目的とした取引が中心である。低層の賃貸用不動産も存するが、需要者の選好性は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向にあると思料され、こうした地域特性から、収益性は価格形成に大きな影響を与えるには至っていないと判断される。以上により、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域より規範性のある取引事例を選択し、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は、賃貸共同住宅を想定して求められた理論的な価格であるが、近隣地域は風致地区内の住環境の良好な住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性等が重視される地域である。よって、比準価格を重視して、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	練馬高野台駅西方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅、共同住宅が多い南傾斜の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区石神井町１丁目１０５８番３
標準地の範囲
東	80 m
西	40 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	18.5 m
面積	175 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏の低層住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化は認められないため、当分の間は現在の住環境が維持されていくものと予測される。 (2)中規模の一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ風致地区に指定された住環境の良好な住宅地域である。地域要因に影響を与えるような特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 155万7,126 円 1平米 47万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 156万7,044 円 1平米 47万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 155万7,126円 1平米 47万1,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 148万7,700円 1平米 45万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 156万7,044円 1平米 47万4,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 148万7,700円 1平米 45万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)短期的には弱い動きも見られる人口及び世帯数だが、長期的には微増傾向となっている。土地取引件数は概ね横ばい傾向で取引価格は上昇傾向である。 (2)練馬区の人口は令和４年４月以降は微増傾向であったが、直近１２月は微減に転じた。土地取引件数は令和３年以降、概ね横ばいで推移している。
地域要因
(1)駅徒歩圏内で、風致地区の指定を受ける閑静な住宅地域であり、住環境は良好である。地域要因に特段の変化はない。 (2)最寄駅から徒歩圏の風致地区に指定された良好な住宅地域である。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区石神井町１丁目１０５８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	48万6,102 円／平米 160万7,053 円／坪
推定価格 平米 坪	47万1,750 円／平米 155万9,606 円／坪
標準価格 平米 坪	47万2,695 円／平米 156万2,730 円／坪
査定価格 平米 坪	48万2,000 円／平米 159万3,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区石神井町１丁目１０５８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万4,163 円／平米 140万2,283 円／坪
推定価格 平米 坪	43万3,919 円／平米 143万4,536 円／坪
標準価格 平米 坪	48万6,456 円／平米 160万8,224 円／坪
査定価格 平米 坪	49万6,000 円／平米 163万9,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区石神井町１丁目１０５８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	51万4,073 円／平米 169万9,525 円／坪
推定価格 平米 坪	52万2,726 円／平米 172万8,132 円／坪
標準価格 平米 坪	45万4,149 円／平米 150万1,417 円／坪
査定価格 平米 坪	46万3,000 円／平米 153万678 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区石神井町１丁目１０５８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万1,767 円／平米 136万1,302 円／坪
推定価格 平米 坪	41万3,398 円／平米 136万6,694 円／坪
標準価格 平米 坪	45万3,785 円／平米 150万213 円／坪
査定価格 平米 坪	46万3,000 円／平米 153万678 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公１５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区石神井町１丁目１０５８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万8,838 円／平米 128万5,498 円／坪
推定価格 平米 坪	40万864 円／平米 132万5,256 円／坪
標準価格 平米 坪	42万1,962 円／平米 139万5,006 円／坪
査定価格 平米 坪	43万 円／平米 142万1,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情