路線価 (2023) 東京都練馬区関町北5-332-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区関町北５丁目３３２番６
価格時点	2023 年
駅名	武蔵関駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 92万5,680 円
1平米当たり	1平米 28万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,890万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万160 円 1平米 36万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,900万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万3,466 円／坪 1平米 36万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西武新宿線沿線を中心とした練馬区南西部の駅徒歩圏に位置する住宅地域である。中心となる需要者は、練馬区及びその周辺市区の一次取得者または買い換え取得者である。駅から徒歩圏で、小学校、公園等が近く、周辺の幹線道路沿いには商業施設も多いことから需要は底堅いが、西武新宿線沿線は、乗り入れ路線がないことから相対的な人気は低い。需要の中心となる価格帯は、小規模画地が多いことから、新築戸建住宅で総額４～５千万円台である。 (2) 同一需給圏は、主に練馬区西部及び隣接市区内の西武新宿線及び西武池袋線沿線に広がる低層住宅地域である。典型的需要者は自己の居住用として一般住宅を取得する個人のエンドユーザーであり、練馬区内や周辺の一次取得者及び買い換え取得者層が中心である。武蔵関駅から徒歩圏の住宅地であり、地価は上昇傾向にある。土地総額の中心価格帯は、細分化により３千万円台後半～４千万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は練馬区南西部の最寄り駅を同じとする駅徒歩圏内の住宅地の取引事例を収集して比準を行っており、需要者による市場の実態を反映している。当該地域には賃貸共同住宅も見られるものの主たる需要者は自己使用目的の個人であり、収益性よりも市場性を重視して購入の意思決定を行うことから比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 対象標準地は西武新宿線沿いの低層住宅地域に存しており、典型的需要者は収益性よりも居住の快適性等を重視している。比準価格は同一需給圏内の類似地域において個人が取得した住宅地の取引事例を多数採用していることから信頼性が高い。収益価格は敷地規模・基準容積率等より収益性の高い建物の想定が難しく、低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武蔵関駅北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	32.7 坪 (108 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区関町北５丁目３３２番６
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	11 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模な戸建住宅を中心に、共同住宅も見られる住宅地域である。最寄り駅から徒歩圏にあり、利便性も良いことから住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)武蔵関駅から徒歩圏の小規模一般住宅が多く建ち並ぶ低層住宅地域として成熟している。地域要因に影響を与える特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 122万3,220 円 1平米 37万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 122万3,220 円 1平米 37万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 116万7,018円 1平米 35万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 116万7,018円 1平米 35万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)練馬区の住宅着工数は減少傾向で、土地取引件数は概ね横這いである。人口は微増傾向にあるが、直近の１２月は微減となっている。 (2)練馬区の土地取引件数は、前年比概ね横ばい傾向で推移している。これに対し、区内住宅地における取引価格は堅調に推移し、上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に変化はない。駅徒歩圏の住環境の良好な住宅地域であり、コロナ禍においても個人の住宅取得意欲は堅調で、地価は上昇傾向にある。 (2)武蔵関駅徒歩圏の練馬区西部の低層住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。地域における戸建住宅の取引総額及び地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区関町北５丁目３３２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万3,131 円／平米 120万511 円／坪
推定価格 平米 坪	37万4,388 円／平米 123万7,727 円／坪
標準価格 平米 坪	36万7,047 円／平米 121万3,457 円／坪
査定価格 平米 坪	37万4,000 円／平米 123万6,444 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区関町北５丁目３３２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万3,196 円／平米 120万726 円／坪
推定価格 平米 坪	35万1,792 円／平米 116万3,024 円／坪
標準価格 平米 坪	35万7,149 円／平米 118万735 円／坪
査定価格 平米 坪	36万4,000 円／平米 120万3,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区関町北５丁目３３２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万8,549 円／平米 125万1,483 円／坪
推定価格 平米 坪	35万2,309 円／平米 116万4,734 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,524 円／平米 121万8,340 円／坪
査定価格 平米 坪	37万6,000 円／平米 124万3,056 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区関町北５丁目３３２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万7,244 円／平米 141万2,469 円／坪
推定価格 平米 坪	41万5,851 円／平米 137万4,803 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,010 円／平米 121万6,641 円／坪
査定価格 平米 坪	37万5,000 円／平米 123万9,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区関町北５丁目３３２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,190 円／平米 140万5,678 円／坪
推定価格 平米 坪	43万242 円／平米 142万2,380 円／坪
標準価格 平米 坪	37万1,860 円／平米 122万9,369 円／坪
査定価格 平米 坪	37万9,000 円／平米 125万2,974 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情