路線価 (2023) 東京都練馬区土支田4-796-20外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区土支田４丁目７９６番２０外
価格時点	2023 年
駅名	地下鉄成増駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,930万 円 (81 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 78万6,828 円 1平米 23万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (81 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万134 円／坪 1平米 23万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東京メトロ副都心線・有楽町線、都営大江戸線、西武池袋線を中心とした練馬区北西部の駅バス圏で風致地区に位置する戸建住宅を中心とした住宅地域である。中心となる需要者は、練馬区及びその周辺市区の一次取得者である。交通接近性・利便性が劣る駅バス圏の住宅需要は、駅徒歩圏の住宅地域と比較して弱く、地価は微増傾向である。中心となる価格帯は、新築戸建住宅で３千～５千万円である。 (2) 同一需給圏は鉄道各駅に接続するバス便地域で、概ね練馬区北部から西部地区周辺の住宅地域一帯である。世界情勢の急速な変化等、先行きへの不透明感が続く中、区内の不動産需要は回復傾向にあるものの、河川に近い低地で交通利便性にも劣ることから当地域の回復具合はやや弱いものとなっている。区内や隣接周辺市区から流入する一次取得者層が需要の中心で、標準的規模の土地価格は総額２千万円程度、新築戸建住宅で３～４千万円程度が中心と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 新規に土地を取得して賃貸共同住宅を建築することは、風致地区内に存し建築上の規制があること、規模が小さく利用効率が低いこと、バス便利用圏に存することから合理的ではないため収益還元法は適用しない。比準価格は練馬区北西部のバス圏で風致地区に位置する戸建住宅地の取引事例を収集して比準を行っており、主たる需要者による市場の実態を反映していることから比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 本件では、風致地区内における建築上の制約があること、敷地規模が小さく収益性の高い賃貸用不動産の想定が困難であること、バス便エリアのため賃貸需要が低いこと等を踏まえて収益還元法の適用は断念した。対象標準地の存する地域では戸建住宅及び同用地の取得を目的とした事例が多く、居住の快適性や利便性を中心に価格形成がなされている。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	地下鉄成増駅南西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	24.5 坪 (81 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区土支田４丁目７９６番２０外
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	9 m
面積	80 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模の戸建住宅が立ち並ぶ都県境の住宅地域である。最寄り駅からバス圏にあり、徒歩圏と比較して需要は弱いものの、総額的に一定の需要は認められることから、当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)小規模一般住宅を中心とした住宅地域である。周辺地域には農地も残るが、これらも漸次宅地開発されていくものと予測される。現状、地域要因に変化は見られず、当分は現在の住環境が維持されていくものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 78万6,828 円 1平米 23万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 79万134 円 1平米 23万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 78万6,828円 1平米 23万8,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 79万134円 1平米 23万9,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)練馬区の住宅着工数は減少傾向で、土地取引件数は概ね横這いである。人口は微増傾向にあるが、直近の１２月は微減となっている。 (2)短期的には弱い動きも見られる人口及び世帯数だが、長期的には微増傾向となっている。土地取引件数は概ね横ばい傾向で取引価格は上昇傾向である。
地域要因
(1)地域要因に変化はない。コロナ禍においても個人の住宅取得意欲は堅調であるが、バス圏の住宅地域は、相対的に需要が弱く、地価は微増傾向にある。 (2)最寄り駅から離れたバス便の住宅地域。今後、更なる宅地開発が期待されるが、現状では地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区土支田４丁目７９６番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,433 円／平米 70万8,915 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,428 円／平米 75万5,183 円／坪
標準価格 平米 坪	23万6,713 円／平米 78万2,573 円／坪
査定価格 平米 坪	24万1,000 円／平米 79万6,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区土支田４丁目７９６番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万924 円／平米 82万9,555 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,972 円／平米 81万9,795 円／坪
標準価格 平米 坪	23万8,435 円／平米 78万8,266 円／坪
査定価格 平米 坪	24万3,000 円／平米 80万3,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区土支田４丁目７９６番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万2,987 円／平米 90万2,495 円／坪
推定価格 平米 坪	25万4,065 円／平米 83万9,939 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,389 円／平米 76万4,972 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区土支田４丁目７９６番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万7,765 円／平米 81万9,111 円／坪
推定価格 平米 坪	24万8,501 円／平米 82万1,544 円／坪
標準価格 平米 坪	22万7,565 円／平米 75万2,330 円／坪
査定価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公１３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区土支田４丁目７９６番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,083 円／平米 88万2,976 円／坪
推定価格 平米 坪	25万1,038 円／平米 82万9,932 円／坪
標準価格 平米 坪	23万4,396 円／平米 77万4,913 円／坪
査定価格 平米 坪	23万9,000 円／平米 79万134 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情