路線価 (2023) 東京都練馬区谷原2-2081-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区谷原２丁目２０８１番３１
価格時点	2023 年
駅名	石神井公園駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 90万9,150 円
1平米当たり	1平米 27万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,470万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3,460万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万3,794 円／坪 1平米 34万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西武池袋線沿線及び都営地下鉄大江戸線沿線を中心とした練馬区中央部の駅からやや離れて位置する住宅地域である。中心となる需要者は、練馬区及びその周辺市区の一次取得者または買い換え取得者である。最寄り駅から距離があるものの、最寄り駅は急行停車駅で、近年駅周辺の再開発により利便性が向上した人気の高い駅であり、コロナ禍においても需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で総額４～５千万円台である。 (2) 同一需給圏は、西武池袋線及び都営大江戸線沿線の最寄駅からやや離れた既存の住宅地域である。需要者の中心は区内及び周辺区に居住する一次取得者及び買換取得者層である。交通接近性はやや劣るものの、値頃感から一定の需要が認められる住宅地域である。需要の中心となる価格帯は、土地価格は１００㎡程度で総額３千万円台程度、新築戸建住宅は総額４～５千万円台である。コロナ禍においても低金利政策を背景に、年間地価変動率は上昇傾向が継続している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は西武池袋線沿線の駅からやや離れた練馬区中央部に位置する戸建住宅地の取引事例を収集して比準を行っており、主たる需要者による市場の実態を反映している。当該地域には賃貸共同住宅も見られるものの主たる需要者は自己使用目的の個人であり、収益性よりも市場性を重視して購入の意思決定を行うことから比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の事例から、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は賃貸共同住宅の建築を想定し、類似の賃貸事例を採用して求められた理論的な価格である。近隣地域は最寄駅からやや距離のある住宅地域で、典型的な市場参加者は収益性よりも住宅地としての快適性等を重視して取引を行うものと思料される。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	石神井公園駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区谷原２丁目２０８１番３１
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	10.5 m
面積	100 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域である。最寄り駅からやや離れているものの、急行停車駅で人気も高いことから住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)石神井公園駅からやや距離のある、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は認められないため、当分の間は現在の住環境が維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 118万3,548 円 1平米 35万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 118万242 円 1平米 35万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 118万3,548円 1平米 35万8,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 113万652円 1平米 34万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 118万242円 1平米 35万7,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 113万652円 1平米 34万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)練馬区の住宅着工数は減少傾向で、土地取引件数は概ね横這いである。人口は微増傾向にあるが、直近の１２月は微減となっている。 (2)練馬区の人口は令和４年４月以降は微増傾向であったが、直近１２月は微減に転じた。土地取引件数は令和３年以降、概ね横ばいで推移している。
地域要因
(1)地域要因に変化はない。居住環境の良好な住宅地域であり、コロナ禍においても個人の住宅取得意欲は堅調で、地価は上昇傾向にある。 (2)最寄駅からやや距離はあるものの、居住環境が良好な住宅地域である。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区谷原２丁目２０８１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万3,805 円／平米 120万2,739 円／坪
推定価格 平米 坪	36万2,735 円／平米 119万9,202 円／坪
標準価格 平米 坪	35万2,512 円／平米 116万5,405 円／坪
査定価格 平米 坪	36万 円／平米 119万160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区谷原２丁目２０８１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万4,027 円／平米 117万413 円／坪
推定価格 平米 坪	35万2,986 円／平米 116万6,972 円／坪
標準価格 平米 坪	35万185 円／平米 115万7,712 円／坪
査定価格 平米 坪	35万7,000 円／平米 118万242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区谷原２丁目２０８１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万572 円／平米 122万5,111 円／坪
推定価格 平米 坪	36万2,377 円／平米 119万8,018 円／坪
標準価格 平米 坪	35万5,620 円／平米 117万5,680 円／坪
査定価格 平米 坪	36万3,000 円／平米 120万78 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区谷原２丁目２０８１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万1,348 円／平米 102万9,316 円／坪
推定価格 平米 坪	30万7,685 円／平米 101万7,207 円／坪
標準価格 平米 坪	34万1,872 円／平米 113万229 円／坪
査定価格 平米 坪	34万9,000 円／平米 115万3,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情