路線価 (2023) 東京都練馬区羽沢3-26-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区羽沢３丁目２６番２
価格時点	2023 年
駅名	氷川台駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 122万3,220 円
1平米当たり	1平米 37万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億1,000万 円 (452 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 153万3,984 円 1平米 46万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億900万 円 (452 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 153万678 円／坪 1平米 46万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地は共同住宅適地であり、現況もマンションとして利用されている。このため規模が大きめの画地と広く代替関係が成立し、同一需給圏の範囲は周辺区を含み広域的となる。基準容積率が２００％であることから、需要者は収益物件の建築を目的とする個人投資家やマンションデベロッパーが中心となる。売れ筋の価格帯の把握は困難であるが、５００㎡程度の土地では、総額で概ね３億円が上限と考えられる。 (2) 同一需給圏は区内を通じる鉄道各線の沿線で、中層共同住宅が立地可能な地域一帯と把握される。駅徒歩圏内で住環境も良好なことから、中規模以上の画地についてはマンション開発業者や投資家等が、小規模画地については個人や建売業者等が需要者として想定される。世界情勢の急速な変化等、先行きへの不透明感が続く中にあって、引き続き強い需要が認められ、地価も上昇傾向が続いている。中心価格帯は、マンション素地で概ね１億円～３億円程度と幅がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中層の共同住宅や事業所が建ち並び、公園等の公共施設も多くみられる地域である。対象標準地は共同住宅適地であり、取引にあたっては収益性が重視されるが、比準価格についても特に規模に留意のうえ事例を選択しており、実証性が高い。試算の結果、両試算価格には開差が生じたが、現実に生起した取引事例から求められた比準価格がより規範性が高いと判断し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は周辺類似地域等の規範性の高い取引事例を中心に試算した価格で、市場性を反映した実証的な価格である。なお、当地域において賃貸市場は投資採算性を十分に満足させる熟成度には達しておらず、価格形成に大きな影響を与えるまでに至っていない。よって収益価格は低位に求められたものと判断される。以上により、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	氷川台駅　東方
距離	660 m
土地の状態
土地面積	136.7 坪 (452 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層マンション、事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区羽沢３丁目２６番２
標準地の範囲
東	30 m
西	80 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	25 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の共同住宅、事業所、公園等が混在する地域であり、熟成度が高いため、当面は現状を維持すると考える。利便性も概ね良好で、住宅需要が根強いため、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (2)中層共同住宅を中心に事業所等も見られる住宅地域として熟成しており、特段の価格変動要因も認められないため、当分の間は現在の住環境が維持されていくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 156万7,044 円 1平米 47万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 157万3,656 円 1平米 47万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 156万7,044円 1平米 47万4,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 148万7,700円 1平米 45万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 157万3,656円 1平米 47万6,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 148万7,700円 1平米 45万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は微増・微減を繰り返しほぼ前年並みを維持している。不動産取引件数は概ね横這いであるが、取引価格は堅調に推移している。 (2)短期的には弱い動きも見られる人口及び世帯数だが、長期的には微増傾向となっている。土地取引件数は概ね横ばい傾向で取引価格は上昇傾向である。
地域要因
(1)価格形成要因に大きな変動はないが、共同住宅適地が多く、規模の大きな公園も存するため、閑静な住環境を形成している。 (2)最寄り駅及び都心への接近性も比較的良好な混在住宅地域である。地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区羽沢３丁目２６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	48万1,503 円／平米 159万1,849 円／坪
推定価格 平米 坪	46万5,911 円／平米 154万302 円／坪
標準価格 平米 坪	45万6,775 円／平米 151万98 円／坪
査定価格 平米 坪	45万7,000 円／平米 151万842 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区羽沢３丁目２６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万9,026 円／平米 174万8,960 円／坪
推定価格 平米 坪	54万4,897 円／平米 180万1,429 円／坪
標準価格 平米 坪	47万7,143 円／平米 157万7,435 円／坪
査定価格 平米 坪	47万7,000 円／平米 157万6,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区羽沢３丁目２６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万9,342 円／平米 151万8,585 円／坪
推定価格 平米 坪	55万1,106 円／平米 182万1,956 円／坪
標準価格 平米 坪	46万7,832 円／平米 154万6,653 円／坪
査定価格 平米 坪	46万8,000 円／平米 154万7,208 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区羽沢３丁目２６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	46万4,572 円／平米 153万5,875 円／坪
推定価格 平米 坪	45万9,611 円／平米 151万9,474 円／坪
標準価格 平米 坪	48万9,469 円／平米 161万8,185 円／坪
査定価格 平米 坪	48万9,000 円／平米 161万6,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情