路線価 (2023) 東京都練馬区関町北2-568-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区関町北２丁目５６８番９
価格時点	2023 年
駅名	武蔵関駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 201万6,660 円
1平米当たり	1平米 61万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	8,540万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 256万5,456 円 1平米 77万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	8,530万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 256万2,150 円／坪 1平米 77万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、練馬区及び隣接市区における駅前商業地域を中心とする近隣商業地域一帯と判定した。需要者の中心は、自己使用目的の法人及び収益性に着目した不動産業者等と考えられる。対象標準地は中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域に位置し、立地の希少性及び用途の多様性を備えることから需要は底堅く、コロナ禍の影響で店舗を含む用途の取引は減少していたが、昨今高額取引も見られるようになり、地価には上昇傾向が認められる。 (2) 同一需給圏は練馬区及び隣接区内の西武新宿線、西武池袋線、東武東上線等の駅前及び近隣商業地域並びに路線商業地域である。需要者の中心は店舗、事務所、共同住宅等賃貸用不動産の投資家や自用目的の事業者等である。対象地は駅前商業地域で店舗、事務所、共同住宅等多様な用途で利用が可能であり、需要は底堅い。市場の中心価格帯は標準的画地程度で概ね１億円前後程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 典型的な需要者は、代替競争関係にある不動産の取引価格を重視した上で、収益性も着目して行動するものと思料する。市場性を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格はともに規範性を有するものの、本件では、収益目的での取引事例も採用し、収益性をも反映しえた比準価格の方がより説得力が高いと認められる。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は事業会社や投資家等が購入した事例から試算した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、用途の多様性等による変動要因を内包した価格である。主たる需要者は収益性を考慮しつつも対象不動産の希少性や代替不動産の取引価格を比較検討して意思決定する。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武蔵関駅南方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区関町北２丁目５６８番９
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	18 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)比較的小規模な中高層店舗兼事務所又は共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域である。当該地域性に大きな変化を与える特段の要因はなく、当面は現状を保って推移すると予測される。 (2)駅前の小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。今後暫くは同様の駅前商業地域として維持されると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 263万4,882 円 1平米 79万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 263万4,882 円 1平米 79万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 263万4,882円 1平米 79万7,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 250万5,948円 1平米 75万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 263万4,882円 1平米 79万7,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 250万5,948円 1平米 75万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金利上昇等に起因する下振れ懸念はあるものの、景気は緩やかに持ち直している。かかる中、練馬区の取引価格は、上昇傾向にある。 (2)景気は緩やかに持ち直している。練馬区内の人口は微増傾向にある。区内の土地取引件数は概ね横ばいで推移している。
地域要因
(1)中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、地域要因に特段の変動は無い。地価には上昇傾向が認められる。 (2)駅前の小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化は認められない。地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区関町北２丁目５６８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	81万3,770 円／平米 269万324 円／坪
推定価格 平米 坪	79万9,911 円／平米 264万4,506 円／坪
標準価格 平米 坪	80万5,550 円／平米 266万3,148 円／坪
査定価格 平米 坪	80万6,000 円／平米 266万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	98 ％
基準容積率	289 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区関町北２丁目５６８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万5,271 円／平米 246万3,866 円／坪
推定価格 平米 坪	75万3,469 円／平米 249万969 円／坪
標準価格 平米 坪	78万4,864 円／平米 259万4,760 円／坪
査定価格 平米 坪	78万5,000 円／平米 259万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区関町北２丁目５６８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万2,299 円／平米 205万7,320 円／坪
推定価格 平米 坪	63万9,101 円／平米 211万2,868 円／坪
標準価格 平米 坪	80万3,901 円／平米 265万7,697 円／坪
査定価格 平米 坪	80万4,000 円／平米 265万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区関町北２丁目５６８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	54万798 円／平米 178万7,878 円／坪
推定価格 平米 坪	55万1,614 円／平米 182万3,636 円／坪
標準価格 平米 坪	77万1,488 円／平米 255万539 円／坪
査定価格 平米 坪	77万1,000 円／平米 254万8,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情