路線価 (2023) 東京都練馬区東大泉1-509-36 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区東大泉１丁目５０９番３６
価格時点	2023 年
駅名	大泉学園駅 から 70m
路線価
1坪当たり	1坪 330万6,000 円
1平米当たり	1平米 100万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4億4,800万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 452万9,220 円 1平米 137万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4億4,800万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 452万9,220 円／坪 1平米 137万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、練馬区及び周辺市区の商業集積度の高い商業地域である。主な需要者は、賃貸事業を行う不動産会社、収益用不動産への投資家である。中高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ練馬区西部屈指の商業地域であり、供給量が少ないことから需要は底堅い。コロナ禍においても、収益用不動産への投資需要は旺盛であり、立地条件の良い物件の高額な取引も見られる。立地・規模により価格帯は様々であるが、土地で総額３～５億円程度の取引が多い。 (2) 同一需給圏は西武池袋線及び新宿線沿線、ＪＲ中央線等の駅接近性が良好で繁華性が高い商業地。需要者は、自社ビル建設を計画する企業や収益用の賃貸ビルを購入する投資家である。コロナ禍の影響により生じた空室もほぼ解消し、投資意欲は堅調である。中心となる価格水準は、１㎡当たり１３０万円～１５０万円程度で、総額では５億円程度までが目安であるが、規模が大きく立地条件が優れる物件に関しては、希少性より高額でも取引される可能性がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は練馬区内の商業集積度の高い商業地域の取引事例を広域的に収集し、比準を行っている。収益価格は店舗兼事務所の賃貸運営を想定して求めており、投資家の投資行動を反映しており、いずれも信頼性が高い。市場性に基づく比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 自社又は賃貸ビルが多く存する商業地域であり、豊富な容積率を活用した高度利用が可能で、不動産取引に当たって主たる需要者は収益性を重視すると共に、当該地域においては良好な駅接近性による希少性や資産性も重視されている。以上より、本件においては、最寄駅接近性に優る収益物件用地としての市場動向や希少性に鑑みて、実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大泉学園駅北西方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	98.9 坪 (327 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	再開発促進地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区東大泉１丁目５０９番３６
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２．７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	再開発促進地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、大泉学園駅北口地区市街地再開発事業の完了に伴い商業地としての集積度を高めている。今後も練馬区西部の中心商業地域として安定的に推移していくと予測する。 (2)接近条件が良好で、歩行者通行量が多く、練馬区西部では最も繁華性の高い商業地の一つである。コロナ禍で生じた空室も解消しており、商業地域への投資意欲は高く、暫くは堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 469万4,520 円 1平米 142万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 462万8,400 円 1平米 140万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 469万4,520円 1平米 142万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 439万6,980円 1平米 133万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 462万8,400円 1平米 140万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 439万6,980円 1平米 133万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)練馬区の住宅着工数は減少傾向で、土地取引件数は概ね横這いである。人口は微増傾向にあるが、直近の１２月は微減となっている。 (2)練馬区の直近１年の人口、土地取引件数は概ね横ばいで推移しているが、投資物件等の需要は堅調で土地取引価格は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)地域要因に変化はない。コロナ禍においても収益物件への投資意欲は旺盛で、供給が限定的であることから地価は上昇傾向にある。 (2)駅直結の商業施設グランエミオ等をはじめ、空室の解消が進み、対象標準地周辺の商業繁華性は概ね維持されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区東大泉１丁目５０９番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	147万2,535 円／平米 486万8,201 円／坪
推定価格 平米 坪	138万6,860 円／平米 458万4,959 円／坪
標準価格 平米 坪	133万4,803 円／平米 441万2,859 円／坪
査定価格 平米 坪	140万 円／平米 462万8,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区東大泉１丁目５０９番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万1,876 円／平米 261万7,942 円／坪
推定価格 平米 坪	107万5,619 円／平米 355万5,996 円／坪
標準価格 平米 坪	132万3,025 円／平米 437万3,921 円／坪
査定価格 平米 坪	139万 円／平米 459万5,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	16.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区東大泉１丁目５０９番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万9,591 円／平米 307万3,228 円／坪
推定価格 平米 坪	95万4,690 円／平米 315万6,205 円／坪
標準価格 平米 坪	138万3,609 円／平米 457万4,211 円／坪
査定価格 平米 坪	145万 円／平米 479万3,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区東大泉１丁目５０９番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	107万1,179 円／平米 354万1,318 円／坪
推定価格 平米 坪	109万749 円／平米 360万6,016 円／坪
標準価格 平米 坪	135万6,653 円／平米 448万5,095 円／坪
査定価格 平米 坪	142万 円／平米 469万4,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公１４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区東大泉１丁目５０９番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	81万110 円／平米 267万8,224 円／坪
推定価格 平米 坪	85万3,628 円／平米 282万2,094 円／坪
標準価格 平米 坪	154万6,428 円／平米 511万2,491 円／坪
査定価格 平米 坪	162万 円／平米 535万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情