路線価 (2023) 東京都練馬区氷川台3-321-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区氷川台３丁目３２１番４外
価格時点	2023 年
駅名	氷川台駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 181万8,300 円
1平米当たり	1平米 55万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 231万4,200 円 1平米 70万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 231万4,200 円／坪 1平米 70万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、練馬区及び隣接区の駅前商業地域を中心とする近隣商業地域一帯と判定した。需要者の中心は、練馬区近隣の個人・法人等の両者であり、中規模以上のものについてはマンション素地をはじめとした収益目的での取得が中心になるが、小規模地については自己利用も混在しており、取引の個別性が強く取引価格水準には幅が生じている。コロナ禍の影響で店舗用途の取引は減少したが、旺盛な共同住宅への投資需要に伴い地価には上昇傾向が認められる。 (2) 同一需給圏は、練馬区及びその周辺区の近隣商業地域等の店舗やマンションが立地する地域。典型的需要者は収益獲得目的の投資家・不動産業者が中心で、都区部のみならず広域的エリアからの需要者が存在する。コロナ禍を経て、低層階の新規出店意欲も回復しており、店舗兼マンションへの投資需要は旺盛である。取引価格帯にはばらつきがあるが、相応の賃貸需要が見込めるエリアでは、土地単価は５０～１００万円／㎡程度が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 典型的な需要者は、代替競争関係にある不動産から得られる収益性及び取引市場における市場性の両者を重視して行動するものと思料する。このことから対象標準地の収益性を反映した収益価格及び市場性を反映した本件比準価格は、取引当事者の行動に合致するものとして等しく規範性及び説得力を有するものと認められる。従って本件では、収益価格及び比準価格を相互に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は最寄駅接近性に優れた近隣商業地域内に存し、主たる需要者は、同一需給圏内の代替競争不動産の取引価格との比較に加えて、投資用の賃貸物件の建築を想定し、その収益性に着目して取引の意思決定をするものと考えられる。よって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格をやや重視し、取引の指標となる収益価格をも関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	氷川台駅北西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層店舗兼マンション等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区氷川台３丁目３２１番４外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	30 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	24 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺では令和５年度完了予定の都市計画事業及び竣工間近の大型マンション建築等が進んでおり、長期的には交通条件をはじめとする環境向上が期待されるが、当面は現状を維持して推移するものと予測される。 (2)都市計画道路放射３６号線が事業中であり、中長期的にはインフラや街並みが再整備されるものと予測するが、当面は地域要因に特段の変動はなく、現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 241万6,686 円 1平米 73万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 238万6,932 円 1平米 72万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 241万6,686円 1平米 73万1,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 224万1,468円 1平米 67万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 238万6,932円 1平米 72万2,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 224万1,468円 1平米 67万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)金利上昇等に起因する下振れ懸念はあるものの、景気は緩やかに持ち直している。かかる中、練馬区の取引価格は、上昇傾向にある。 (2)練馬区の直近１年の人口、土地取引件数は概ね横ばいで推移しているが、投資物件等の需要は堅調で土地取引価格は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)練馬区内有楽町線沿線の中心的な駅前型商業地域である。当面は地域要因に特段の変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。 (2)地域北方で都市計画道路放射３６号線が令和５年度完了を目途に事業中である。また、付近でマンションの建て替えが見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区氷川台３丁目３２１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万3,212 円／平米 242万3,999 円／坪
推定価格 平米 坪	76万4,318 円／平米 252万6,835 円／坪
標準価格 平米 坪	74万1,337 円／平米 245万860 円／坪
査定価格 平米 坪	74万1,000 円／平米 244万9,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区氷川台３丁目３２１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万7,992 円／平米 250万5,922 円／坪
推定価格 平米 坪	73万7,779 円／平米 243万9,097 円／坪
標準価格 平米 坪	71万8,383 円／平米 237万4,974 円／坪
査定価格 平米 坪	71万8,000 円／平米 237万3,708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区氷川台３丁目３２１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万9,591 円／平米 307万3,228 円／坪
推定価格 平米 坪	95万1,901 円／平米 314万6,985 円／坪
標準価格 平米 坪	73万7,336 円／平米 243万7,633 円／坪
査定価格 平米 坪	73万7,000 円／平米 243万6,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区氷川台３丁目３２１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万985 円／平米 258万1,936 円／坪
推定価格 平米 坪	79万8,167 円／平米 263万8,740 円／坪
標準価格 平米 坪	71万7,131 円／平米 237万835 円／坪
査定価格 平米 坪	71万7,000 円／平米 237万402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区氷川台３丁目３２１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万1,648 円／平米 321万2,268 円／坪
推定価格 平米 坪	93万5,558 円／平米 309万2,955 円／坪
標準価格 平米 坪	75万9,998 円／平米 251万2,553 円／坪
査定価格 平米 坪	76万 円／平米 251万2,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情