路線価 (2023) 東京都練馬区桜台4-6080-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区桜台４丁目６０８０番１１
価格時点	2023 年
駅名	桜台駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,160万 円 (96 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 212万2,452 円 1平米 64万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,160万 円 (96 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 212万2,452 円／坪 1平米 64万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は練馬区内及び隣接区の駅接近性が優れる商業地。需要者は、共同住宅や店舗兼共同住宅の建築を計画する個人投資家、不動産業者である。取引数は減少傾向にあるが、成約した事例には高額なものも見られることから接近性が良好な商業地に係る需要は堅調と考えられる。価格水準は、㎡当たり６０万円～８０万円程度で、総額では５億円程度までが目安であるが、規模が大きな物件に関しては、その稀少性から高額でも取引される可能性がある。 (2) 同一需給圏は、主に西武池袋線、東京メトロ有楽町線・副都心線等の練馬区内及び隣接区内の商業地域である。需要者は、収益用不動産への投資目的の投資家、事業用地取得目的の個人事業主や地元事業法人等が中心となる。冷え込んだ投資家マインドに回復傾向が見られ、居住用物件を中心とした収益用不動産の高値取引が目立つようになり、駅周辺商業地の地価も上昇基調にある。取引の中心となる価格帯は画地規模２００㎡程度で土地総額１億円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗兼共同住宅や併用住宅が見られる地域であり、対象不動産は角地であることから稀少性が高い。商業地域のため不動産の取引にあたっては収益性も考慮されると判断されるが、商業繁華性は高くなく、居住用の用途も混在するため、賃料水準はやや安めで、収益性を目安とした価格形成はされていない。よって、比準価格がより信頼性が高いと判断し、当該価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は、賃貸店舗兼共同住宅を想定し、周辺の賃貸事例より想定賃料を算定して理論的な価格を求めた。商業地域においては収益性も重要な価格指標となるが、近隣地域は繁華性が低く、店舗・事務所用途が１階のみに限定されるため比準価格よりも低めに算定された。本件では、客観性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桜台駅　北西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	29 坪 (96 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗等が建ち並ぶ既成の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区桜台４丁目６０８０番１１
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	5 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	16.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)接近性が良好な低層乃至中層の日用品店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。熟成の程度が高く当面は現状を維持すると予測する。利便性の高い地域として住宅需要も認められ、地価は上昇基調で推移すると考える。 (2)画地規模が小規模の店舗併用住宅や共同住宅が多い近隣商業地域。２階以上に業務用途はほとんど見受けられない。西武池袋線沿線の駅前商業地の中では繁華性が低く、今後も現状を維持していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 223万1,550 円 1平米 67万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 223万4,856 円 1平米 67万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 223万1,550円 1平米 67万5,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 205万3,026円 1平米 62万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 223万4,856円 1平米 67万6,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 205万3,026円 1平米 62万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地の取引件数は少ないものの、新型コロナによる行動制限が解除され、市況は回復しており、成約した事例には高額のものもみられる。 (2)練馬区及び外周区の商業地は、都心部に比較して新型コロナの影響が少なく、居住用不動産を中心に不動産投資需要も回復傾向にある。
地域要因
(1)最寄駅周辺では特段の変動はないが、利便性の高い近隣商業地域であり、店舗兼共同住宅適地として需要は底堅さがみられる。 (2)繁華性はやや低いが最寄駅から近く、２階以上の共同住宅の需要は堅調である。１階店舗の閉店も見られず、地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区桜台４丁目６０８０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万3,561 円／平米 219万3,733 円／坪
推定価格 平米 坪	61万4,365 円／平米 203万1,091 円／坪
標準価格 平米 坪	65万9,898 円／平米 218万1,623 円／坪
査定価格 平米 坪	68万 円／平米 224万8,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区桜台４丁目６０８０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万9,591 円／平米 307万3,228 円／坪
推定価格 平米 坪	95万1,901 円／平米 314万6,985 円／坪
標準価格 平米 坪	65万2,434 円／平米 215万6,947 円／坪
査定価格 平米 坪	67万2,000 円／平米 222万1,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区桜台４丁目６０８０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万5,111 円／平米 209万9,677 円／坪
推定価格 平米 坪	66万5,904 円／平米 220万1,479 円／坪
標準価格 平米 坪	67万3,310 円／平米 222万5,963 円／坪
査定価格 平米 坪	69万4,000 円／平米 229万4,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区桜台４丁目６０８０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万7,084 円／平米 260万2,100 円／坪
推定価格 平米 坪	75万2,023 円／平米 248万6,188 円／坪
標準価格 平米 坪	71万7,579 円／平米 237万2,316 円／坪
査定価格 平米 坪	73万9,000 円／平米 244万3,134 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区桜台４丁目６０８０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万1,876 円／平米 261万7,942 円／坪
推定価格 平米 坪	108万4,812 円／平米 358万6,388 円／坪
標準価格 平米 坪	63万6,253 円／平米 210万3,452 円／坪
査定価格 平米 坪	65万5,000 円／平米 216万5,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	16.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情