路線価 (2023) 東京都練馬区練馬1-6082-52外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区練馬１丁目６０８２番５２外
価格時点	2023 年
駅名	練馬駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 238万320 円
1平米当たり	1平米 72万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 323万9,880 円 1平米 98万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 323万9,880 円／坪 1平米 98万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね区内を通じる鉄道各線の駅周辺に形成される商業地域及び近隣商業地域等である。ウクライナショック以降、先行きへの不透明感が続く中にあって、区の中心である練馬駅周辺に広がる当地域の不動産需要は引き続き高いものがあり、地価も上昇傾向が認められる。主たる需要者としては不動産業者や投資家等が予想され、事例数が少ないため取引総額の水準把握は困難だが、単価ベースでは３００～４００万円／坪前後が需要の中心と判断される。 (2) 同一需給圏は主に、練馬区及び隣接市区における駅前付近を中心とする商業地域等と判定した。需要者の中心は、収益性に着目した不動産業者等であり、一部自己使用の法人、個人等も参入しうる。対象標準地は中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域に位置し、立地の希少性を有することから需要は底堅く、コロナ禍の影響で店舗を含む用途の需要は一時やや減退していたが、昨今高額取引も見られるようになり、地価には上昇傾向が認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場における実際の取引価格を基礎とした実証的な価格である。一方、収益価格は対象不動産について最有効使用の建物を建築し賃貸に供することを前提としており、対象不動産の投資採算性を示している。本件需要者は標準地の立地性故に、投資採算性を踏まえつつ、市場における取引の実態も十分に勘案するものと思料される。以上を踏まえ、本件では収益価格をやや重視しつつ、比準価格を関連づけ、代表標準地との検討も行い、鑑定評価額を決定した。 (2) 典型的な需要者は、主に収益性に着目して行動するとともに、代替競争関係にある不動産の取引価格も把握の上行動するものと思料する。市場性を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格はともに規範性を有するものの、本件では、取引の主要動機に合致した収益価格の方が比準価格より相対的に説得力が高いと認められる。従って、収益価格をやや重視し、比準価格も関連付け、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	練馬駅北東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	40.2 坪 (133 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区練馬１丁目６０８２番５２外
標準地の範囲
東	40 m
西	35 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	12 m
面積	130 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近接する商業地域であり、中高層の店舗兼共同住宅のほか店舗事務所ビル等も見られる。地区計画が策定されており、今後は商業地としての熟成度がより高まっていくものと予測される。 (2)地区計画により前面道路の拡幅が進んでいる地域であるが、近隣地域周辺は完了している地点が多いことから、当面は現状を維持して推移するものと予測され、短期的には地域要因の変動は無いものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 343万8,240 円 1平米 104万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 343万8,240 円 1平米 104万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の土地取引件数は概ね横ばい傾向。コロナ禍で下げ止まり傾向にあった取引利回りは改善し、区内商業地の地価は上昇傾向となっている。 (2)金利上昇等に起因する下振れ懸念はあるものの、景気は緩やかに持ち直している。かかる中、練馬区の取引価格は、上昇傾向にある。
地域要因
(1)中高層の店舗兼共同住宅を中心とした駅近の商業地域。練馬駅に近接する立地条件の良さから、需要は底堅い。 (2)練馬内区の中心的な駅前型商業地域であり、地域要因に当面特段の変動はない。立地の希少性を有し、地価には上昇傾向が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区練馬１丁目６０８２番５２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万5,111 円／平米 209万9,677 円／坪
推定価格 平米 坪	66万5,904 円／平米 220万1,479 円／坪
標準価格 平米 坪	101万476 円／平米 334万634 円／坪
査定価格 平米 坪	101万 円／平米 333万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区練馬１丁目６０８２番５２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,774 円／平米 182万4,165 円／坪
推定価格 平米 坪	65万3,235 円／平米 215万9,595 円／坪
標準価格 平米 坪	100万6,525 円／平米 332万7,572 円／坪
査定価格 平米 坪	101万 円／平米 333万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	99 ％
基準容積率	387 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区練馬１丁目６０８２番５２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万3,561 円／平米 219万3,733 円／坪
推定価格 平米 坪	67万7,734 円／平米 224万589 円／坪
標準価格 平米 坪	104万4,274 円／平米 345万2,370 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区練馬１丁目６０８２番５２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万7,084 円／平米 260万2,100 円／坪
推定価格 平米 坪	75万3,454 円／平米 249万919 円／坪
標準価格 平米 坪	106万7,215 円／平米 352万8,213 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区練馬１丁目６０８２番５２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万7,008 円／平米 237万428 円／坪
推定価格 平米 坪	73万631 円／平米 241万5,466 円／坪
標準価格 平米 坪	116万1,576 円／平米 384万170 円／坪
査定価格 平米 坪	116万 円／平米 383万4,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情