路線価 (2023) 東京都足立区西綾瀬3-1755-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区西綾瀬３丁目１７５５番４
価格時点	2023 年
駅名	綾瀬駅 から 710m
路線価
1坪当たり	1坪 92万5,680 円
1平米当たり	1平米 28万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	3,210万 円 (93 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万570 円 1平米 34万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	3,210万 円 (93 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万570 円／坪 1平米 34万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、足立区の中央南部の住宅地域で、主にＪＲ常磐線「綾瀬」駅及び東武伊勢崎線「五反野」駅等を最寄駅とする範囲と判定した。主たる需要者は、区内及び周辺市区に在住する一次取得者と考えられ、これらの需要者が購入しやすい小規模戸建住宅の取引が多い。これらに対する需要は比較的堅調に推移している。土地は２千万円～３千万円台、新築建売住宅は４千万円～５千万円台の物件が中心である。 (2) 同一需給圏は、足立区内の住宅地域で、綾瀬駅、五反野駅等を最寄駅とする住宅地域が中心であると判断した。需要者の中心は、足立区及び周辺地域に居住し、地縁選好性を有する１次取得者、買い替え取得者であり、また、このような需要者に対する売却を目的とした戸建開発事業者等である。需要は底堅く、新築戸建住宅の取引の価格帯は、４，０００万円台～６，０００万円前半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域を含む周辺の地域では、戸建住宅等の自用目的での取引が中心で事例も多い。「綾瀬」駅から徒歩圏内という立地条件にあるため単身者向け及びファミリー向けの賃貸用アパート・マンション等も認められるものの、収益価格の規範性は低い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅が多い住宅地域である。周辺には賃貸共同住宅等もみられるが、地価水準に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格よりも収益価格が低位に試算された。また、主たる需要者は収益性よりも居住の快適性を重視し、自用目的の取引が主であり、市場性が最も重視される。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討もふまえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	綾瀬駅北西方
距離	710 m
土地の状態
土地面積	28.1 坪 (93 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、営業所等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区西綾瀬３丁目１７５５番４
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、低層の戸建住宅を中心とする住宅地域である。地域内に格別の変動要因はなく、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に特段の変動要因はなく、今後とも現状のまま推移すると予測する。当面、地価は底堅く推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 114万3,876 円 1平米 34万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 114万7,182 円 1平米 34万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 114万3,876円 1平米 34万6,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 110万4,204円 1平米 33万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 114万7,182円 1平米 34万7,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 110万4,204円 1平米 33万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果もあり、緩やかに持ち直している。不動産市況は持ち直しつつある。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。一方で、海外景気の下振れリスク、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等に十分留意する必要がある。
地域要因
(1)低層戸建住宅が中心の住宅地域であり、市場における取引も戸建住宅等の自用の物件が中心で、特段市場の特性には変化は認められない。 (2)住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)対象標準地は地域における標準的な画地であり、競合不動産と比較して相応の市場競争力を有しているものと思料する。 (2)東向きの画地であり、標準的な画地に比して競争力の程度はやや優る。個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７９３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西綾瀬３丁目１７５５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万1,189 円／平米 119万4,091 円／坪
推定価格 平米 坪	36万7,626 円／平米 121万5,372 円／坪
標準価格 平米 坪	36万4,347 円／平米 120万4,531 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）８５０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西綾瀬３丁目１７５５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万418 円／平米 96万122 円／坪
推定価格 平米 坪	34万854 円／平米 112万6,863 円／坪
標準価格 平米 坪	33万4,499 円／平米 110万5,854 円／坪
査定価格 平米 坪	34万1,000 円／平米 112万7,346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）８４５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西綾瀬３丁目１７５５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万6,512 円／平米 121万1,689 円／坪
推定価格 平米 坪	36万5,814 円／平米 120万9,381 円／坪
標準価格 平米 坪	37万3,280 円／平米 123万4,064 円／坪
査定価格 平米 坪	38万1,000 円／平米 125万9,586 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）８５０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西綾瀬３丁目１７５５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,523 円／平米 92万797 円／坪
推定価格 平米 坪	28万1,227 円／平米 92万9,736 円／坪
標準価格 平米 坪	28万2,073 円／平米 93万2,533 円／坪
査定価格 平米 坪	28万8,000 円／平米 95万2,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情