路線価 (2023) 東京都足立区青井2-1905-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区青井２丁目１９０５番１１
価格時点	2023 年
駅名	青井駅 から 690m
路線価
1坪当たり	1坪 94万2,210 円
1平米当たり	1平米 28万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,930万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 121万6,608 円 1平米 36万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	4,930万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 121万6,608 円／坪 1平米 36万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) つくばエクスプレス線青井駅、東武伊勢崎線梅島駅を最寄駅とする住宅地域が、同一需給圏に該当する。需要者は、地縁的選好性を有する１次取得者の他、買換え需要層も想定される。地価は、上昇傾向を維持しており、上昇幅は昨年よりも拡大した。中心となる価格帯は、土地取引の場合、単価で３４５～３９５千円／㎡程度、新築戸建住宅の場合、総額で４，５００～５，０００万円程度が目安となる。 (2) 同一需給圏は概ね東京２３区北部の戸建住宅を中心とする鉄道駅徒歩圏の住宅地域の圏域と把握される。需要者の中心は都心への通勤利便性や住環境を重視する中間所得者層である。青井２丁目地区は、コロナ禍が続いているものの、住宅需要は安定して推移しており、その規模により異なるが、土地は総額３，０００万円前後、新築戸建物件で４，５００万円前後を中心に取引されるものとみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格及び収益価格の２試算価格が求められた。比準価格は、市場で実際に取引された事例を基に試算しており、実証性、信頼性の高い価格である。一方、収益価格は、賃貸用の建物を建設し、賃貸することを想定して試算した。比準価格と比べて、低位に試算されたが、収益性よりも、居住快適性が重視される住宅地域に存する為だと思料される。以上により、本件では、比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は低層住宅地であり、自用目的の戸建住宅用地としての需要が主となる地域である。したがって収益性よりも居住の快適性等が需要者に重視されるものと思量する。また類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、収益価格も参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	青井駅西方
距離	690 m
土地の状態
土地面積	40.5 坪 (134 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区青井２丁目１９０５番１１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位北　５．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)比較的、環境良好で、最寄駅及び商業施設も近く生活利便性に優れた住宅地域である。住宅地域として、既に成熟しており、特段の変動は、予測し難い。景気動向次第ではあるが、地価は堅調に推移するものと予測する。 (2)近隣地域は戸建住宅を中心とする標準的な住宅地域であり、周辺には共同住宅等も見られるが、現状の住環境を維持すると予測する。コロナ禍等で懸念材料はあるものの需要は堅く、地価も安定して推移するとみられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 121万6,608 円 1平米 36万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 122万9,832 円 1平米 37万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 121万6,608円 1平米 36万8,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 117万6,936円 1平米 35万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 122万9,832円 1平米 37万2,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 117万6,936円 1平米 35万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の後退懸念もあり、景気動向は、依然不安定であるが、その一方で、不動産市場は、堅調に推移しており、地価の上昇幅は拡大している。 (2)低金利政策等の効果もあって、良好な環境が続いており、ウィズコロナの下でも不動産市場は安定的に推移している。
地域要因
(1)顕著な地域要因の変動は、認められない。地価は、今年も昨年と同様に、上昇傾向で推移している。 (2)最寄駅から徒歩圏にある住宅地域であり、住宅需要は堅調であるため、地価も安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の変化はない。画地条件等の個別的要因は標準的で、代替・競争等の関係にある不動産と比べた優劣の程度に変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７９３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区青井２丁目１９０５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万4,392 円／平米 110万5,500 円／坪
推定価格 平米 坪	34万3,192 円／平米 113万4,593 円／坪
標準価格 平米 坪	34万2,507 円／平米 113万2,328 円／坪
査定価格 平米 坪	36万 円／平米 119万160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	1.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７９３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区青井２丁目１９０５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万9,446 円／平米 128万7,508 円／坪
推定価格 平米 坪	36万3,745 円／平米 120万2,541 円／坪
標準価格 平米 坪	33万2,795 円／平米 110万220 円／坪
査定価格 平米 坪	34万9,000 円／平米 115万3,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）４６４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区青井２丁目１９０５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万7,091 円／平米 118万543 円／坪
推定価格 平米 坪	38万4,730 円／平米 127万1,917 円／坪
標準価格 平米 坪	36万2,953 円／平米 119万9,923 円／坪
査定価格 平米 坪	38万1,000 円／平米 125万9,586 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）７２２２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区青井２丁目１９０５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万1,467 円／平米 99万6,650 円／坪
推定価格 平米 坪	34万1,185 円／平米 112万7,958 円／坪
標準価格 平米 坪	36万2,577 円／平米 119万8,680 円／坪
査定価格 平米 坪	38万1,000 円／平米 125万9,586 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情