路線価 (2023) 東京都足立区新田3-4-38 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区新田３丁目４番３８
価格時点	2023 年
駅名	王子神谷駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	4,100万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万5,762 円 1平米 27万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	4,100万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万5,762 円／坪 1平米 27万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、荒川沿いの「新田」地区及びその周辺の住工混在地域と判定した。主たる需要者は、都心方面への通勤者を中心とする３０～４０代の一次取得者である。供給は、これらの需要者が購入しやすい小規模戸建住宅が中心となっている。これらに対する需要は比較的堅調に推移している。土地は２千万円台後半、新築建売住宅は４，０００万円前後の物件が中心である。 (2) 同一需給圏は、荒川沿いの新田地区及び小台・宮城地区に存する住工混在地域を中心とした圏域である。需要者の中心は、北区、荒川区に隣接している特性もあり、足立区及び周辺地域に居住する１次取得者、買い替え取得者及び区外からの転入者層のほか、転売目的の不動産業者・建売業者である。需要は底堅く、取引の価格水準は、新築の戸建住宅で４，０００万円程度と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場では戸建住宅等の自用目的での取引が中心で事例も多く、「王子神谷」駅からやや距離があるという立地条件にありながらファミリー向けの賃貸用アパート・マンション等も認められるものの、収益価格の規範性は低い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、駅からやや距離がある一般戸建住宅を中心として共同住宅等も見られる住工混在地域である。ただし、地価水準に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格よりも収益価格が低位に試算された。また、主たる需要者は収益性よりも居住の快適性を重視し、自用目的の取引が主であり、市場性が最も重視される。したがって、市場の実態をより反映する比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	王子神谷駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.3 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小工場、住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区新田３丁目４番３８
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	0 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	10 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の戸建住宅のほか事業所等も見られる住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく当面現状を維持するものと予測する。地価は概ね上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)地域要因に特段の変動要因はなく、今後とも現状のまま推移すると予測する。当面、地価は底堅く推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 91万9,068 円 1平米 27万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 91万5,762 円 1平米 27万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 91万9,068円 1平米 27万8,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 87万9,396円 1平米 26万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 91万5,762円 1平米 27万7,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 87万9,396円 1平米 26万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果もあり、緩やかに持ち直している。不動産市況は持ち直しつつある。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。一方で、海外景気の下振れリスク、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等に十分留意する必要がある。
地域要因
(1)低層戸建住宅のほか事業所等も見られる住宅地域であり、市場における取引も戸建住宅等の自用物件が中心で、特段の市場特性の変化は認められない。 (2)荒川と隅田川に挟まれた新田エリアの住工混在地域であり、特に変動要因は認められない。
個別的要因	(1)対象標準地は地域における標準的な画地であり、競合不動産と比較して相応の市場競争力を有している。 (2)西向きの画地であり、標準的な画地に比して競争力の程度はやや優る。個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）８５０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区新田３丁目４番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,591 円／平米 75万2,416 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,163 円／平米 80万3,897 円／坪
標準価格 平米 坪	26万6,919 円／平米 88万2,434 円／坪
査定価格 平米 坪	27万2,000 円／平米 89万9,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７９３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区新田３丁目４番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万2,191 円／平米 93万2,923 円／坪
推定価格 平米 坪	31万8,249 円／平米 105万2,131 円／坪
標準価格 平米 坪	30万8,680 円／平米 102万496 円／坪
査定価格 平米 坪	31万5,000 円／平米 104万1,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７３６５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区新田３丁目４番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,030 円／平米 83万3,211 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,583 円／平米 85万4,875 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,277 円／平米 84万7,252 円／坪
査定価格 平米 坪	26万1,000 円／平米 86万2,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）９３９３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区新田３丁目４番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8,866 円／平米 59万1,331 円／坪
推定価格 平米 坪	17万8,690 円／平米 59万749 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,596 円／平米 85万4,918 円／坪
査定価格 平米 坪	26万4,000 円／平米 87万2,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情