路線価 (2023) 東京都足立区西新井7-9-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区西新井７丁目９番４
価格時点	2023 年
駅名	西新井大師西駅 から 430m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	4,350万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万8,166 円 1平米 31万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,340万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万4,860 円／坪 1平米 31万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、日暮里・舎人ライナー西新井大師西駅と東武大師線大師前駅周辺の一般住宅や共同住宅が混在する地域である。需要者の中心は、足立区及び周辺地域に居住する１次取得者、買い替え取得者であり、このような需要者に対する売却を目的とした転売業者も考えられる。地価は上昇している。取引の中心となる価格水準は、新築の戸建住宅が４，０００万円台が中心となっている。 (2) 同一需給圏は足立区内の日暮里・舎人ライナー、東武伊勢崎線沿線の各駅から徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は区内及び周辺区市に在住の一次取得者や地縁性を有する買替え取得者である。日暮里・舎人ライナー沿線は、徐々に宅地開発が進み、区内の他の地域との比較で割安感があるため区外からの需要者も増加している。取引の中心となる価格帯は、細分化された土地で３０００万円程度、新築戸建住宅は４５００万円～５０００万円となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、戸建住宅、共同住宅等が混在する中に空地が見られる地域である。アパート等の収益物件も見られるが、賃料水準が低く収益価格は低位に求められた。対象地は自用目的の取引が中心であり、居住の快適性を重視する地域である。したがって、市場の実態をより反映する比準価格を採用し、収益価格を参酌して、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅のほか、共同住宅も見られる住宅地域であるが、賃料水準が低く収益価格は比準価格に比し低位に求められた。近隣地域は自用目的の取引が中心で、かつ収益性よりも快適性を重視する住宅地域のため、収益価格の信頼性は相対的に劣る。比準価格は同一需給圏内の類似地域より多数の信頼性ある取引事例を得られ、この価格の精度は高い。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西新井大師西駅南東方
距離	430 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区西新井７丁目９番４
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位　北　　８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域であり、現状を維持して推移していくものと予測される。地価水準は上昇傾向にある。 (2)成熟した住宅地域である。地域内及びその周辺において特段の変動要因は見られないため、現状を維持していくと見込まれる。地価水準は緩やかな上昇傾向が継続すると予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 102万8,166 円 1平米 31万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 103万1,472 円 1平米 31万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 102万8,166円 1平米 31万1,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 97万8,576円 1平米 29万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 103万1,472円 1平米 31万2,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 97万8,576円 1平米 29万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直しているものの、物価上昇、供給面での制約等が地価にも影響を及ぼしている。 (2)世界的なインフレやエネルギーの供給不安が国内の景気を下押しする懸念があるが、不動産市場では需要が強まっており、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)変動は認められないが、沿線人口の増加で需要は堅調である。 (2)低層住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はないが、規模は標準的で、方位も南であるため、競争力はある程度見込まれる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７４２１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西新井７丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万695 円／平米 92万7,978 円／坪
推定価格 平米 坪	30万6,736 円／平米 101万4,069 円／坪
標準価格 平米 坪	30万3,699 円／平米 100万4,029 円／坪
査定価格 平米 坪	31万9,000 円／平米 105万4,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）８６３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西新井７丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,104 円／平米 80万396 円／坪
推定価格 平米 坪	23万6,340 円／平米 78万1,340 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,632 円／平米 95万7,523 円／坪
査定価格 平米 坪	30万4,000 円／平米 100万5,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）９０２４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西新井７丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万1,553 円／平米 93万814 円／坪
推定価格 平米 坪	30万5,388 円／平米 100万9,613 円／坪
標準価格 平米 坪	30万2,364 円／平米 99万9,615 円／坪
査定価格 平米 坪	31万7,000 円／平米 104万8,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）６２０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西新井７丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万1,599 円／平米 83万1,786 円／坪
推定価格 平米 坪	25万161 円／平米 82万7,032 円／坪
標準価格 平米 坪	28万3,629 円／平米 93万7,677 円／坪
査定価格 平米 坪	29万8,000 円／平米 98万5,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５（公）６２０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西新井７丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万1,403 円／平米 83万1,138 円／坪
推定価格 平米 坪	25万1,645 円／平米 83万1,938 円／坪
標準価格 平米 坪	30万3,187 円／平米 100万2,336 円／坪
査定価格 平米 坪	31万8,000 円／平米 105万1,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情