路線価 (2023) 東京都足立区宮城1-43-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区宮城１丁目４３番５
価格時点	2023 年
駅名	小台駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4億9,000万 円 (2333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万4,260 円 1平米 21万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	4億9,000万 円 (2333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万4,260 円／坪 1平米 21万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、区内において、マンションが多く見られる地域のうち、価格水準が低位な地域が該当する。主たる需要者は、マンションデベロッパーである。周辺地域では、移転等による工場、倉庫の跡地が、マンション用地として取引されるケースが多い。マンション市況は依然好調に推移しており、デベロッパーの用地取得需要も旺盛である。取引の中心となる価格帯は、規模、画地条件により様々であるが、１８５～２３５千円／㎡が程度が目安となる。 (2) 同一需給圏は、足立区内のマンション等の共同住宅が見られる住宅地域である。主たる需要者は、マンション開発業者、不動産業者等である。大規模画地の供給は限られるが、移転した工場の跡地がマンション用地として取引されるケースが見られ、マンション需要を背景に需給は堅調である。７０㎡～９０㎡のファミリータイプマンションで４～５千万円が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ２試算価格が得られた。比準価格は、マンション適地と判断される４事例から試算したもので、実際の取引に基づくものであることから、実証性は高い。開発法による価格は、最有効使用であるマンションを建設して、販売することを想定して試算したもので、実現可能性の高い利用方法に基づいて試算しており、信頼度は高いものと思料される。よって、本件では、両試算価格を等しく重視することを妥当と判断し、両価格の平均価格をもって、鑑定評価額とした。 (2) 本件では同一需給圏内の類似地域等から大規模画地の取引事例を中心に収集し、比準価格の規範性は高い。開発法による価格は、主たる需要者であるマンション開発業者等の投資採算性に着目した価格であり、市場の特性に合致するが、想定要素が大きいことからやや信頼性に劣る面がある。よって、比準価格を重視し、開発法による価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小台駅西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	705.7 坪 (2333 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層共同住宅が多い隅田川沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	河川保全区域（河川保全区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区宮城１丁目４３番５
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	46 m
面積	2300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北１５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	河川保全区域（河川保全区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工業系の土地利用も見られるが、緩やかながらも移転や廃業などにより、マンションを中心とした土地利用に変化していくものと予測する。マンション市況は好調であり、地価の上昇傾向は、今後も続くものと思料する。 (2)当該地域は、高層共同住宅が多く見られる隅田川沿いの住宅地域で、地域要因としては大きな変動は認められない。マンション需要を背景に、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 71万7,402 円 1平米 21万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 70万872 円 1平米 21万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 71万7,402円 1平米 21万7,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 70万872円 1平米 21万2,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の後退懸念もあり、景気動向は、依然不安定であるが、その一方で、不動産市場は、堅調に推移しており、地価の上昇幅は拡大している。 (2)わが国の景気は、緩やかに持ち直している。ただし、海外景気の下振れや物価上昇等による景気への影響に十分注意する必要がある。
地域要因
(1)新たなマンション建設などもなく、地域要因の変動は、特段観測されない。地価は、上昇傾向で推移している。 (2)高層共同住宅が多く見られる隅田川沿いの住宅地域で、地域要因としては大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因については、昨年と同様であり、変動は認められない。マンション用地としての代替、競争力は標準的である。 (2)最寄駅からやや距離があるため、マンション用地としての競争力はやや劣る又は普通程度と思われる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７４２１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区宮城１丁目４３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万539 円／平米 82万8,282 円／坪
推定価格 平米 坪	25万7,554 円／平米 85万1,474 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,526 円／平米 71万2,529 円／坪
査定価格 平米 坪	21万6,000 円／平米 71万4,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区宮城１丁目４３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,415 円／平米 74万1,916 円／坪
推定価格 平米 坪	25万5,334 円／平米 84万4,134 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,411 円／平米 75万8,433 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区宮城１丁目４３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万1,779 円／平米 76万6,261 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,136 円／平米 80万3,808 円／坪
標準価格 平米 坪	21万873 円／平米 69万7,146 円／坪
査定価格 平米 坪	21万1,000 円／平米 69万7,566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	94 ％
基準容積率	248 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区宮城１丁目４３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8,093 円／平米 58万8,775 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,018 円／平米 64万8,036 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,869 円／平米 69万3,827 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情