路線価 (2023) 東京都足立区中央本町1-2512-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区中央本町１丁目２５１２番１
価格時点	2023 年
駅名	梅島駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 99万1,800 円
1平米当たり	1平米 30万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	13億4,000万 円 (3594 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 122万9,832 円 1平米 37万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	13億4,000万 円 (3594 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 122万9,832 円／坪 1平米 37万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、足立区及びその周辺市区のマンション用地としての利用が可能な地域で、需要者の中心はマンションデベロッパ－である。マンション用地の需要の高さは継続しており、マンションデベロッパ－による積極的な用地取得の傾向が見られる。なお、市場での土地取引の中心となる価格帯は、規模等により差があるため一律に把握することは困難であるが、３５０千円／㎡～３９０千円／㎡程度が目安になると思料される。 (2) 同一需給圏は、足立区を中心に東京２３区北東部に位置する各区内の住居系地域が圏域。需要者の属性は、大手マンションデベロッパーを含む開発事業者が中心。新築分譲マンションの販売価格の高止まりが続き開発業者の用地の選別は厳しくなっており、新型コロナウイルス感染症の影響も懸念されるが、好立地物件に対する需要は旺盛である。新築マンションの価格は、ファミリータイプ７３㎡前後で、４，０００万台半ばが取引の中心価格帯となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、周辺の類似地域内の規範性のある取引事例から試算しており、市場性を反映した価格で信頼性は高い。開発法による価格は、開発業者が投資採算性に着目して分譲マンションの建築・販売を想定して試算した価格で、対象不動産のようなマンション適地においては重視すべき価格である。本件では、比準価格及び開発法による価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は実証的な価格であり、本件では地域性に相違はあるもののマンション適地と判断される取引事例を採用しており、規範性は高い。一方開発法による価格は、開発事業者の投資採算性を反映した価格で、評価対象地の最有効使用を考慮すれば、重要な指針となる価格である。したがって、投資採算性及び市場競争力の面から説得力をもつ開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	梅島駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	1087.1 坪 (3594 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅の他、一般住宅等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区中央本町１丁目２５１２番１
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	60 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	７．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一戸建住宅及び共同住宅が見られる住宅地域で、今後当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は、マンション用地の需要の高さが継続しており上昇傾向にある。 (2)低層の戸建住宅や事業所のほか中規模分譲マンションも見られる地域で、当面現状を維持してゆくものと予測する。新型コロナの影響を受けながらも、希少性から当面は強含みで推移すると推量される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 126万9,504 円 1平米 38万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 123万6,444 円 1平米 37万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 126万9,504円 1平米 38万4,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 117万324円 1平米 35万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 123万6,444円 1平米 37万4,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 117万324円 1平米 35万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料価格等の上昇が不動産市場に与える影響、円安による景況感への影響に注視すべきである。 (2)新型コロナの影響は薄まりつつあるが、物価高や円安の影響に加え日銀の金融政策の動向に注意が必要である。
地域要因
(1)住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はない。 (2)戸建住宅や事業所等の中に分譲マンションも見られる地域で、地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因の変化はない。競合不動産と比較して相応の市場競争力を有している。 (2)角地のため相対的な選好性はやや強く、画地規模もマンション用地としては標準的で、競合不動産との比較でやや高い市場競争力を有している。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区中央本町１丁目２５１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	41万8,750 円／平米 138万4,388 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,363 円／平米 136万9,884 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,323 円／平米 121万7,676 円／坪
査定価格 平米 坪	37万9,000 円／平米 125万2,974 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）８６３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区中央本町１丁目２５１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万5,856 円／平米 104万4,220 円／坪
推定価格 平米 坪	33万7,046 円／平米 111万4,274 円／坪
標準価格 平米 坪	37万788 円／平米 122万5,825 円／坪
査定価格 平米 坪	38万2,000 円／平米 126万2,892 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７２２２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区中央本町１丁目２５１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万9,228 円／平米 125万3,728 円／坪
推定価格 平米 坪	38万2,235 円／平米 126万3,669 円／坪
標準価格 平米 坪	38万6,486 円／平米 127万7,723 円／坪
査定価格 平米 坪	39万8,000 円／平米 131万5,788 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区中央本町１丁目２５１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万9,145 円／平米 98万8,973 円／坪
推定価格 平米 坪	30万7,820 円／平米 101万7,653 円／坪
標準価格 平米 坪	36万3,853 円／平米 120万2,898 円／坪
査定価格 平米 坪	37万5,000 円／平米 123万9,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情