路線価 (2023) 東京都足立区千住旭町45-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区千住旭町４５番２外
価格時点	2023 年
駅名	北千住駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 380万1,900 円
1平米当たり	1平米 115万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億8,100万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 489万2,880 円 1平米 148万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億8,100万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 489万2,880 円／坪 1平米 148万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は足立区及び周辺区の駅周辺の商業地域である。主たる需要者は不動産賃貸事業目的の法人で、小規模の不動産では足立区内の需要者の割合が多いが、近年は圏外からの需要者が増加している。駅に近い商業地域であるため中心となる価格帯は特にない。コロナ禍による影響も薄れ、減少した店舗需要も回復し、土地需要は増加している。土地供給の少ない地域であり、規模が纏まった場合には、高値取引になると思料される。 (2) 同一需給圏は、足立区内外を問わず、ＪＲ常磐線「北千住」駅と同等の繁華性を有する駅近の商業地域。需要者の中心は、資金力を有する法人や国内外の投資家等が想定される。複数の大学の開校・定着や各種媒体によるエリア露出等から高い知名度を維持している。コロナ禍により一時減少した人通りも賑わいを取り戻した。当該エリアの不動産供給は僅少で、需要は旺盛である。取引には個別事情が反映されるため、中心価格帯を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺地域では店舗、住宅を中心とした賃貸市場の成熟度が高く、取引においても収益性や投資採算性が重視される傾向にある。取引事例については、区内において規範性のある事例が収集でき、市場性を反映した比準価格の信頼性は高い。しかしながら緩和的な金融政策の影響から取引価格が収益性に対し高位で先行している傾向が認められる。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例が僅少で収集が困難であったため、同一需給圏の範囲を広げ、同種の取引事例を収集・採用した。一方、想定される需要者の観点から、店舗・事務所として賃貸想定する収益価格を試算した。繁華性の高い商業地域では、収益目的の取引が中心であり、取引事例価格には収益性が反映されているものと思料される。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北千住駅東方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼住宅等
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区千住旭町４５番２外
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	10 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	千住旭町地区地区計画
街路	７．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。新規店舗の進出も増加し、建物の高度利用も進みつつある。土地需要は多く、地価も上昇基調で推移すると予測する。 (2)北千住駅東側の学園通り（旭町商店街）沿いの商業地域として成熟しており、更に発展していくものと予測される。駅近商業地域の希少性等を背景に、需要は安定的で、地価は引き続き上昇している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 505万8,180 円 1平米 153万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 495万9,000 円 1平米 150万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 505万8,180円 1平米 153万円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2022年	1坪 459万5,340円 1平米 139万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 495万9,000円 1平米 150万円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2019年	1坪 459万5,340円 1平米 139万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している中、区内の不動産市況は堅調に推移している。住宅地・商業地とも地価は総じて上昇基調にある。 (2)ウィズコロナの日常が定着しつつある中で、景気は持ち直しが期待される。地価は、用途別・地域別等により個別性が強まっている。
地域要因
(1)新規店舗の進出も見られ、周辺地域でも同様の傾向にあり、繁華性が増している。 (2)学園通り（旭町商店街）沿いに存する商業地域である。コロナ禍により一時人出が減少したが、現在は賑わいを取り戻した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について変動はなく、地域における標準的な画地である。同一需給圏内における市場競争力は概ね中位程度。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）６２１７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住旭町４５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	147万7,338 円／平米 488万4,079 円／坪
推定価格 平米 坪	155万8,592 円／平米 515万2,705 円／坪
標準価格 平米 坪	164万623 円／平米 542万3,900 円／坪
査定価格 平米 坪	164万 円／平米 542万1,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７３６５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住旭町４５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	105万8,718 円／平米 350万122 円／坪
推定価格 平米 坪	107万9,892 円／平米 357万123 円／坪
標準価格 平米 坪	148万3,368 円／平米 490万4,015 円／坪
査定価格 平米 坪	148万 円／平米 489万2,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）９３９３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住旭町４５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	123万6,382 円／平米 408万7,479 円／坪
推定価格 平米 坪	143万9,907 円／平米 476万333 円／坪
標準価格 平米 坪	162万5,177 円／平米 537万2,835 円／坪
査定価格 平米 坪	163万 円／平米 538万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）７９３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住旭町４５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万6,074 円／平米 306万1,601 円／坪
推定価格 平米 坪	95万3,311 円／平米 315万1,646 円／坪
標準価格 平米 坪	154万82 円／平米 509万1,511 円／坪
査定価格 平米 坪	154万 円／平米 509万1,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住旭町４５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,520 円／平米 300万261 円／坪
推定価格 平米 坪	90万606 円／平米 297万7,403 円／坪
標準価格 平米 坪	138万1,298 円／平米 456万6,571 円／坪
査定価格 平米 坪	138万 円／平米 456万2,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情