路線価 (2023) 東京都足立区竹の塚4-1-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区竹の塚４丁目１番７外
価格時点	2023 年
駅名	竹ノ塚駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7,790万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 141万4,968 円 1平米 42万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	7,790万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 141万4,968 円／坪 1平米 42万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、区内の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、区内に地縁性を有する個人事業者や投資目的の個人又は法人で、画地規模によってはマンション分譲業者も想定される。最寄駅からやや距離があり、店舗の連たん性もやや劣るうえに、新型コロナの影響もあってテナント店舗の出店は限定的だが、相応の需要は認められる。取引価格（総額）は画地規模によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、足立区内を主とし、日光街道・環七通りまたはこれらに準ずる幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、沿道サービス型の店舗事業者やマンション開発業者等が想定される。このほか、敷地規模が小さく総額の張らない物件では、個人投資家等の参入も見込まれる。中心価格帯を見出すのは困難性が伴うが、土地は１㎡当たり４００，０００円～５００，０００円程度になるものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は交通量の多い日光街道沿いに位置し、事業者向けの自用店舗・事務所のほか、最寄駅からやや距離があるものの賃貸用の店舗ビルや店舗共同住宅も比較的多く見られ、収益性にも留意する必要がある。但し、収益価格の査定に当たっては想定条件が多く、相対的な信頼性はやや劣る。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域等において同種の取引事例を収集・採用した。一方、店舗・事務所兼共同住宅等の賃貸用物件もみられ、賃貸事例の収集も可能であるが、収益価格が比準価格と比べ低位に求められたのは、元本価値の上昇に見合う賃料水準の形成がなされていないためと思料される。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	竹ノ塚駅東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビルが多い国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区竹の塚４丁目１番７外
標準地の範囲
東	50 m
西	10 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗共同住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	20 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)日光街道沿いに店舗共同住宅等が見られる路線商業地域で、地域内に格別の変動要因はなく当面現状を維持してゆくものと予測する。地価は、新型コロナが落ち着きを見せつつある中で、やや強含みで推移している。 (2)日光街道沿いに存する路線商業地域として成熟しており、当面は現状のままで推移するものと予測される。堅調なマンション需要及び十分な容積率を背景に、地価は安定的に推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 145万7,946 円 1平米 44万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 142万8,192 円 1平米 43万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 145万7,946円 1平米 44万1,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 137万8,602円 1平米 41万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 142万8,192円 1平米 43万2,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 137万8,602円 1平米 41万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は薄まりつつあるが、物価高や円安の影響に加え日銀の金融政策の動向に注意が必要である。 (2)ウィズコロナの日常が定着しつつある中で、景気は持ち直しが期待される。地価は、用途別・地域別等により個別性が強まっている。
地域要因
(1)幹線道路沿いに店舗事務所ビルや店舗共同住宅が多くみられる路線商業地域で、地域要因に特段の変化は認められない。 (2)日光街道沿いの路線商業地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。
個別的要因	(1)対象標準地は地域における標準的な画地であり、競合不動産と比較して相応の市場競争力を有している。 (2)個別的要因について変動はなく、地域における標準的な画地である。同一需給圏内における市場競争力は概ね中位程度。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７２２２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区竹の塚４丁目１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万9,640 円／平米 155万2,630 円／坪
推定価格 平米 坪	47万9,033 円／平米 158万3,683 円／坪
標準価格 平米 坪	47万9,993 円／平米 158万6,857 円／坪
査定価格 平米 坪	48万 円／平米 158万6,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地区計画
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７２２２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区竹の塚４丁目１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万7,576 円／平米 250万4,546 円／坪
推定価格 平米 坪	71万2,810 円／平米 235万6,550 円／坪
標準価格 平米 坪	43万5,437 円／平米 143万9,555 円／坪
査定価格 平米 坪	43万5,000 円／平米 143万8,110 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地区計画
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）６２１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区竹の塚４丁目１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,992 円／平米 110万872 円／坪
推定価格 平米 坪	34万984 円／平米 112万7,293 円／坪
標準価格 平米 坪	37万5,947 円／平米 124万2,881 円／坪
査定価格 平米 坪	37万6,000 円／平米 124万3,056 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）７２７７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区竹の塚４丁目１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万2,167 円／平米 179万2,404 円／坪
推定価格 平米 坪	40万7,519 円／平米 134万7,258 円／坪
標準価格 平米 坪	42万123 円／平米 138万8,927 円／坪
査定価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情