路線価 (2023) 東京都足立区竹の塚5-1-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区竹の塚５丁目１番２
価格時点	2023 年
駅名	竹ノ塚駅 から 670m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6,100万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 152万7,372 円 1平米 46万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	6,100万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 152万7,372 円／坪 1平米 46万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は足立区内の商業地域のうち近隣住民を商圏とする商業地域である。需要者は自用目的のほか不動産賃貸事業目的の個人及び法人が中心で、小規模の不動産では区内の需要者の割合が多い。しかしながら、駅への接近性の良い不動産では、圏外からの需要者も増加している。供給は少ないが需要もさほど多くない地域で、コロナ禍の影響は薄れ店舗需要も回復しつつある。また商業地であるため中心となる価格帯は特にない。 (2) 同一需給圏は、足立区内における近隣住民を顧客層とする商業地域の圏域と判定した。主たる需要者は、自用目的、又は法人・個人の不動産賃貸業のほか、規模によりマンション分譲業者も考えられる。竹ノ塚駅から徒歩圏にあることに加え、用途の多様性も認められる。地価はやや上昇傾向である。土地の供給は相対的に少なく、中心となる中心となる価格帯は、規模・基準容積率等によりまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の試算では類似地域において規範性の高い取引事例が収集できた。土地取引は自用目的としたものが中心であるが、収益用不動産の取引も増加している。近隣地域及び周辺地域にはアパート、マンションが多く見られ、駅から徒歩圏の地域であるため、住宅の賃貸需要は安定している。よって本件では比準価格を重視するも、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 竹ノ塚駅から徒歩圏にある商業地域である。周辺は賃貸用の店舗ビル等や店舗兼共同住宅も比較的多く見られるが、低層の建物もあり、収益性や投資採算性による価格決定市場が形成されるに至っていない。比準価格は、東武伊勢崎沿線の事例を収集することができ、実証的な価格を得ることができた。従って市場実態を反映した比準価格を重視し、さらに収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	竹ノ塚駅東方
距離	670 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗、共同住宅等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区竹の塚５丁目１番２
標準地の範囲
東	20 m
西	110 m
南	40 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、中心商業地域から離れた地区に所在しており、将来的にも現状のままで推移して行くものと予測する。地価も当面は堅調に推移すると予測する。 (2)小売店舗の多い地域であるが、用途の多様性が認められる商業地域で、現状のまま推移していくものと予測される。地価水準は、やや上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 157万3,656 円 1平米 47万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 162万3,246 円 1平米 49万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 157万3,656円 1平米 47万6,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 150万4,230円 1平米 45万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 162万3,246円 1平米 49万1,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 150万4,230円 1平米 45万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している中、区内の不動産市況は堅調に推移している。住宅地・商業地とも地価は総じて上昇基調にある。 (2)国内景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果もあり、緩やかに持ち直している。不動産市況は持ち直しつつある。
地域要因
(1)中層の店舗兼共同住宅等が多い路線商業地域である。駅から離れた地域で、地域要因に大きな変動はない。 (2)中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ従来からの商業地域である。相対的に商業繁華性は低いものの、店舗・共同住宅等の用途の多様性が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変化は認められない。駅への接近条件・画地条件とも他の不動産と比較して高い競争力を有する。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７９３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区竹の塚５丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万8,269 円／平米 128万3,617 円／坪
推定価格 平米 坪	40万694 円／平米 132万4,694 円／坪
標準価格 平米 坪	49万1,649 円／平米 162万5,392 円／坪
査定価格 平米 坪	49万2,000 円／平米 162万6,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）６７４３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区竹の塚５丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万7,745 円／平米 121万5,765 円／坪
推定価格 平米 坪	37万3,261 円／平米 123万4,001 円／坪
標準価格 平米 坪	47万9,154 円／平米 158万4,083 円／坪
査定価格 平米 坪	47万9,000 円／平米 158万3,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区竹の塚５丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,521 円／平米 119万8,494 円／坪
推定価格 平米 坪	38万2,723 円／平米 126万5,282 円／坪
標準価格 平米 坪	45万7,803 円／平米 151万3,497 円／坪
査定価格 平米 坪	45万8,000 円／平米 151万4,148 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）６７４３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区竹の塚５丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万5,934 円／平米 101万1,418 円／坪
推定価格 平米 坪	39万8,515 円／平米 131万7,491 円／坪
標準価格 平米 坪	47万7,836 円／平米 157万9,726 円／坪
査定価格 平米 坪	47万8,000 円／平米 158万268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	西
側道幅員2	5.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情