路線価 (2023) 東京都足立区大谷田3-1108-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区大谷田３丁目１１０８番１
価格時点	2023 年
駅名	北綾瀬駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 90万9,150 円
1平米当たり	1平米 27万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億2,400万 円 (350 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万7,018 円 1平米 35万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億2,400万 円 (350 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万7,018 円／坪 1平米 35万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、足立区及び周辺区の路線商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏に地縁的選好性を有する個人事業者や中小法人事業者等である。環七通り沿いで比較的用途の多様性が認められる地域で、規模がまとまれば分譲マンション開発業者の参入も見込まれる。取引の中心となる価格帯は、土地は３００，０００～４００，０００円／㎡程度と思われるが、規模・個別的要因等により価格帯に幅が見られる。 (2) 同一需給圏は、区内に所在する、幹線道路沿いで店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域と判断した。需要者の中心は区内の事業者等であるが、幹線道路沿いに店舗等を展開する全国チェーンの法人等や、画地規模によってはマンションディベロッパー等も需要者となりうる。業種にもよるが、店舗需要はやや持ち直しの動きが見られる。同一需給圏内で需要の中心となる価格帯は立地条件、規模、用途等により開差が大きく、一律に把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域より信頼性のある取引事例を収集し、市場性を反映した比準価格を得た。標準地は、環七通り沿いに店舗、マンション等が建ち並ぶ比較的商業施設の連坦性の高い路線商業地域にある。よって取引に当たっては収益性も十分考慮されるが、収益価格が市場をけん引している地域とは言えないと思料されるので、実証的な比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した価格であるが、商業地域においては収益性を考慮した取引が行なわれ、試算価格には収益性をも反映されている。一方、収益価格は不動産の収益性を反映するものであるが、想定要素が多く介在する面は否めない。上記より、本件では比準価格がより説得力を有するものと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討もふまえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北綾瀬駅　東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	105.9 坪 (350 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場、事務所兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区大谷田３丁目１１０８番１
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	55 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗併用共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	22 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、事業所、併用共同住宅が連坦する商業地域で、今後とも地域要因に格別の変動は無く、需給は概ね安定的で、地価水準も安定して推移するものと予測する。 (2)店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後とも同様の地域的特性を維持していくものと予測する。地価はやや持ち直しの動きが見られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗併用共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 117万6,936 円 1平米 35万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 119万6,772 円 1平米 36万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 117万6,936円 1平米 35万6,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 113万3,958円 1平米 34万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 119万6,772円 1平米 36万2,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 113万3,958円 1平米 34万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症、円安、物価高等によりロードサイド店舗等では業績悪化の企業もある。優良幹線道路沿いの需要は堅調であるが先行きに不透明感もある。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。一方で、海外景気の下振れリスク、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等に十分留意する必要がある。
地域要因
(1)店舗、事業所、併用共同住宅が連坦する幹線道路沿いの商業地域で、競争力は中程度である。地域要因に特別の変動はない。 (2)環七通り沿いに、店舗、共同住宅等が混在する商業地域であり、特段の地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変動はない。 (2)標準的であり、個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７９３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区大谷田３丁目１１０８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万6,818 円／平米 88万2,100 円／坪
推定価格 平米 坪	25万9,703 円／平米 85万8,578 円／坪
標準価格 平米 坪	32万7,082 円／平米 108万1,333 円／坪
査定価格 平米 坪	32万7,000 円／平米 108万1,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区大谷田３丁目１１０８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万9,898 円／平米 185万1,023 円／坪
推定価格 平米 坪	58万1,920 円／平米 192万3,828 円／坪
標準価格 平米 坪	38万4,868 円／平米 127万2,374 円／坪
査定価格 平米 坪	38万5,000 円／平米 127万2,810 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	10.6 m
側道方位2	西
側道幅員2	7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）８５０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区大谷田３丁目１１０８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万8,507 円／平米 131万7,464 円／坪
推定価格 平米 坪	40万4,485 円／平米 133万7,227 円／坪
標準価格 平米 坪	37万3,831 円／平米 123万5,885 円／坪
査定価格 平米 坪	37万4,000 円／平米 123万6,444 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区大谷田３丁目１１０８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,521 円／平米 119万8,494 円／坪
推定価格 平米 坪	38万2,723 円／平米 126万5,282 円／坪
標準価格 平米 坪	36万4,846 円／平米 120万6,181 円／坪
査定価格 平米 坪	36万5,000 円／平米 120万6,690 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５（公）６７４３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区大谷田３丁目１１０８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万6,327 円／平米 104万5,777 円／坪
推定価格 平米 坪	31万9,490 円／平米 105万6,234 円／坪
標準価格 平米 坪	35万4,989 円／平米 117万3,594 円／坪
査定価格 平米 坪	35万5,000 円／平米 117万3,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情