路線価 (2023) 東京都葛飾区新小岩3-1079-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区新小岩３丁目１０７９番３
価格時点	2023 年
駅名	新小岩駅 から 630m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	4,410万 円 (98 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 148万7,700 円 1平米 45万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,410万 円 (98 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 148万7,700 円／坪 1平米 45万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、葛飾区及び江戸川区等の住宅地域で、特にＪＲ中央・総武緩行線沿線との代替性が高い。需要者は、地縁を有する個人や地元事業者の外、他地域からの参入も認められる。近隣地域は新小岩駅から徒歩７、８分、利便性が高いため、一般住宅・共同住宅の外、用途の多様性を有している。市場での価格帯は、新築建売の場合５０百万円台が中心であるが、画地条件によっては高額の取引もみられる。 (2) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ総武線沿線を最寄り駅とする葛飾区、江戸川区内の住宅地域である。需要者の中心は自用の住宅を求める個人を中心に、法人では中小不動産業者等も考えられる。近隣地域は最寄駅から徒歩圏内にあり交通利便性及び生活利便性に優れ、地価水準は底堅く推移している。市場での中心価格帯は、新築建売の場合５０００万円から６０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は新小岩駅勢圏の住宅地域から得られた取引事例に基づき試算した。収益価格については、対象標準地上に小規模ファミリー、及び単身者向け共同住宅を想定し試算を行った。市場では収益用不動産の取引が増加傾向にあるが、調整にあたっては、需要が高い地域の特性に鑑み、現下の市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 評価対象標準地の最有効使用は低層住宅地で、典型的な需要者は都心近郊へ通勤する個人が中心であり、当該需要者は自己居住目的に基づき、収益性よりも居住の快適性を重視し、取引市場の動向に着眼して意思決定を行う傾向が強い。したがって、取引市場を反映した比準価格を重視し、不動産の収益性を反映した収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新小岩駅南東方
距離	630 m
土地の状態
土地面積	29.6 坪 (98 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、共同住宅、事務所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	256 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区新小岩３丁目１０７９番３
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	256 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測する。新型コロナウイルスの収束は未だみられないが、住宅需要は堅調、新規供給が限定的な地域性により、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)特段の変化は見られず、当面は現状維持のまま推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 152万4,066 円 1平米 46万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 152万4,066 円 1平米 46万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 152万4,066円 1平米 46万1,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 145万7,946円 1平米 44万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 152万4,066円 1平米 46万1,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 145万7,946円 1平米 44万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年をピークに減少していた葛飾区の人口は直近微増に転じている。不動産市場においては、取引件数は低水準ながら、価格はやや上昇傾向。 (2)区の人口は直近では微増傾向にある。新型コロナの影響は弱まりつつあり、住宅需要は堅調であるが、物価動向や世界的な金融引締めに注視を要する。
地域要因
(1)新小岩駅南口地区の再開発事業も緒につき、今後の利便性向上が期待される。 (2)最寄駅から近く、住宅地として成熟しており、地域要因に特段の変化は見られず、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5117 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区新小岩３丁目１０７９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万7,720 円／平米 124万8,742 円／坪
推定価格 平米 坪	40万2,769 円／平米 133万1,554 円／坪
標準価格 平米 坪	41万5,654 円／平米 137万4,152 円／坪
査定価格 平米 坪	42万4,000 円／平米 140万1,744 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区新小岩３丁目１０７９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万3,777 円／平米 140万1,007 円／坪
推定価格 平米 坪	43万6,490 円／平米 144万3,036 円／坪
標準価格 平米 坪	47万8,607 円／平米 158万2,275 円／坪
査定価格 平米 坪	48万8,000 円／平米 161万3,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5109 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区新小岩３丁目１０７９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	41万7,661 円／平米 138万787 円／坪
推定価格 平米 坪	41万6,865 円／平米 137万8,156 円／坪
標準価格 平米 坪	44万3,002 円／平米 146万4,565 円／坪
査定価格 平米 坪	45万2,000 円／平米 149万4,312 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	73 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5121 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区新小岩３丁目１０７９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万8,092 円／平米 144万8,332 円／坪
推定価格 平米 坪	43万7,233 円／平米 144万5,492 円／坪
標準価格 平米 坪	43万3,333 円／平米 143万2,599 円／坪
査定価格 平米 坪	44万2,000 円／平米 146万1,252 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5119 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都葛飾区新小岩３丁目１０７９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万502 円／平米 119万1,820 円／坪
推定価格 平米 坪	37万4,201 円／平米 123万7,109 円／坪
標準価格 平米 坪	45万1,934 円／平米 149万4,094 円／坪
査定価格 平米 坪	46万1,000 円／平米 152万4,066 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情