路線価 (2023) 東京都葛飾区高砂1-14-41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区高砂１丁目１４番４１
価格時点	2023 年
駅名	青砥駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3,670万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 98万5,188 円 1平米 29万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	3,690万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 99万1,800 円／坪 1平米 30万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京成本線青砥駅を中心に葛飾区内の京成本線、京成押上線、ＪＲ総武線沿線の住宅地域と判断される。最寄駅から徒歩圏内にあり、需要者は葛飾区内に地縁的選好性を有する個人及び建売業者等が主になる。土地価格は、コロナ禍での社会経済活動が進む中、上昇となった。標準的な規模の土地は、更地より建付地としての取引が多い。取引価格は、新築建売住宅で４，０００万円から５，５００万円程度の物件が需要の中心となる。 (2) 同一需給圏は、京成本線、京成押上線、京成金町線、北総線の各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者はエンドユーザーを中心とし、規模がまとまっている土地に関しては分譲住宅地として不動産業者の需要も考えられる。１００㎡超の比較的大きい画地も多いものの、エンドユーザーの需要は堅調であり、新築住宅は総額で４，０００～５，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、一般住宅、アパート、事業所等が混在する住宅地域である。自己使用目的での不動産取引が主体となり、近隣地域の賃貸市場においては、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。また、収益性より居住の快適性を重視する地域といえる。したがって、市場性を反映した取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺地域は戸建住宅や共同住宅等を中心とする地域で、住宅地域として概ね成熟している。このような地域にあっては自用目的のエンドユーザーが需要者の中心となる。当該需要者は、収益性より居住性や快適性を重視するであろうことから、求められた試算価格のうち比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討をふまえ、経済指標を注視しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	青砥駅南東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	37.2 坪 (123 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区高砂１丁目１４番４１
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	15 m
面積	125 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	第２種特別工業地区
街路	基準方位北　　　７．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が概ね均衡したまま推移していくものと予測する。画地条件等が良好な物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要が顕在化するものと思料される。 (2)住宅地域として成熟しており、今後も住宅地域としての環境を維持するものと予測する。住宅需要は新型コロナによる停滞局面からは回復しつつあり、地価は上昇傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 101万8,248 円 1平米 30万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 101万4,942 円 1平米 30万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 101万8,248円 1平米 30万8,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 96万5,352円 1平米 29万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 101万4,942円 1平米 30万7,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 96万5,352円 1平米 29万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症対策と社会経済活動の両立が進み、景気回復が期待される中、葛飾区内の住宅地価格は上昇傾向にある。 (2)新型コロナの影響は徐々に薄まりつつあり、景気は持ち直しの傾向が見られる。不動産市場についても堅調に推移している。
地域要因
(1)特記すべき変動要因は認められない。青砥駅から徒歩圏内にあり、土地価格は上昇傾向で推移している。 (2)地域要因を変動させる特段の要因は見られない。地価は上昇傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因を変動させる特段の要因は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区高砂１丁目１４番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万9,186 円／平米 105万5,229 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,106 円／平米 103万5,128 円／坪
標準価格 平米 坪	31万6,269 円／平米 104万5,585 円／坪
査定価格 平米 坪	32万3,000 円／平米 106万7,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区高砂１丁目１４番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,869 円／平米 110万465 円／坪
推定価格 平米 坪	32万7,428 円／平米 108万2,477 円／坪
標準価格 平米 坪	34万1,071 円／平米 112万7,581 円／坪
査定価格 平米 坪	34万8,000 円／平米 115万488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5109 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区高砂１丁目１４番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万7,506 円／平米 108万2,735 円／坪
推定価格 平米 坪	32万9,111 円／平米 108万8,041 円／坪
標準価格 平米 坪	34万6,068 円／平米 114万4,101 円／坪
査定価格 平米 坪	35万3,000 円／平米 116万7,018 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区高砂１丁目１４番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万117 円／平米 99万2,187 円／坪
推定価格 平米 坪	29万4,346 円／平米 97万3,108 円／坪
標準価格 平米 坪	28万7,447 円／平米 95万300 円／坪
査定価格 平米 坪	29万3,000 円／平米 96万8,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5114 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区高砂１丁目１４番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万5,584 円／平米 130万7,801 円／坪
推定価格 平米 坪	38万4,282 円／平米 127万436 円／坪
標準価格 平米 坪	34万7,767 円／平米 114万9,718 円／坪
査定価格 平米 坪	35万5,000 円／平米 117万3,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情