路線価 (2023) 東京都葛飾区小菅4-11-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区小菅４丁目１１番６
価格時点	2023 年
駅名	綾瀬駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 191万7,480 円
1平米当たり	1平米 58万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	6,650万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 246万9,582 円 1平米 74万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	6,660万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 247万2,888 円／坪 1平米 74万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、都内城東地区の比較的繁華性の高い商業地域と把握される。需要者は、地縁的選好を有する地元事業者の外、より広域的に事業展開する事業法人、不動産業者、投資家等とみられる。地域内には、比較的小規模の画地も多く店舗は概ね１階路面のみ、上階は事務所、各種教室等に利用されてきたが、近年は単身者向け共同住宅等への建替えも見受けられる。事業用地の取引価格は画地条件により多様である。 (2) 同一需給圏は、葛飾区及び周辺区の繁華性の比較的高い商業地域。需要者の中心は、自用の店舗経営目的の事業法人、店舗兼事務所ビル等を建築し、中長期的に賃貸経営目的の地元不動産業者や投資家等が挙げられる。不動産市場は、コロナ禍で一時期停滞したが、直近、商業地への需要は堅調に推移し、地価は上昇傾向にある。市場での需要の中心価格帯は、５０～１００万円／㎡前後、総額は多様で取引ごとにばらつきがあり、中心価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、対面側の高架下に店舗の張付きがないため、繁華性は必ずしも高くないが、駅利用客を含め顧客通行量は多く、立地の稀少性は高い。調整にあたっては、葛飾区内の比較的駅に近い商業地の取引事例に基づき試算した比準価格と、対象標準地上に最有効使用の店舗付事務所ビルを想定して試算した収益価格を相互に関連付け、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は商業地であるが、採用した取引事例は、収益性・投資採算性も考慮された規範性の高いものが多く、取引事例比較法による比準価格は、実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は、最有効使用を前提として無理のない賃料設定等で求めることができ、相応の説得力がある。以上から、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	綾瀬駅南方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	26.9 坪 (89 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所の建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区小菅４丁目１１番６
標準地の範囲
東	35 m
西	50 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)綾瀬駅高架脇に位置する商業地域で、当分現状のまま推移するものと予測する。不動産市場における新型コロナウイルスの影響は限定的とみられ、価格面ではコロナ前の水準を越える傾向と思料する。 (2)小売店舗、事務所の建ち並ぶ駅前の商業地域で、当面現状維持で推移すると予測する。地価水準は、直近、大規模金融緩和の修正があり、また、新型コロナ未収束ながら、上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 262万1,658 円 1平米 79万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 265万4,718 円 1平米 80万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 262万1,658円 1平米 79万3,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 237万3,708円 1平米 71万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 265万4,718円 1平米 80万3,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 237万3,708円 1平米 71万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年をピークに減少していた葛飾区の人口は直近微増に転じている。不動産市場においては、取引件数は低水準ながら、価格はやや上昇傾向。 (2)物価高騰やそれに伴う金利先高観で景気の先行きは不透明であるが、現状はまだ低金利下にあり、不動産需要は堅調で、区内の商業地地価は上昇傾向。
地域要因
(1)地区まちづくり計画が進行中の綾瀬駅北側（足立区側）地区に対し、当該地域内に特段の変動要因はない。 (2)綾瀬駅南側の立地に優れた商業地域であり、店舗需要や事務所需要は、底堅い。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区小菅４丁目１１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万5,539 円／平米 223万3,332 円／坪
推定価格 平米 坪	70万5,263 円／平米 233万1,599 円／坪
標準価格 平米 坪	77万3,315 円／平米 255万6,579 円／坪
査定価格 平米 坪	77万3,000 円／平米 255万5,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区小菅４丁目１１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万3,710 円／平米 183万565 円／坪
推定価格 平米 坪	57万3,644 円／平米 189万6,467 円／坪
標準価格 平米 坪	76万9,992 円／平米 254万5,594 円／坪
査定価格 平米 坪	77万 円／平米 254万5,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区小菅４丁目１１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万996 円／平米 225万1,373 円／坪
推定価格 平米 坪	71万7,390 円／平米 237万1,691 円／坪
標準価格 平米 坪	86万7,461 円／平米 286万7,826 円／坪
査定価格 平米 坪	86万7,000 円／平米 286万6,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	7.3 m
側道方位2	南
側道幅員2	7.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１２０Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区小菅４丁目１１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万195 円／平米 201万7,305 円／坪
推定価格 平米 坪	64万6,807 円／平米 213万8,344 円／坪
標準価格 平米 坪	80万5,488 円／平米 266万2,943 円／坪
査定価格 平米 坪	80万5,000 円／平米 266万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情