路線価 (2023) 東京都葛飾区高砂5-782-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区高砂５丁目７８２番４外
価格時点	2023 年
駅名	京成高砂駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	4,000万 円 (78 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 169万5,978 円 1平米 51万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,020万 円 (78 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 170万2,590 円／坪 1平米 51万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、葛飾区及び周辺区の商業地域。需要者の中心は、葛飾区に地縁的選好性を有する個人や企業等である。近年における市場での需給動向は、高砂駅前で人通りが多く、地域密着の店舗が多く商業繁華性があり、供給は限定的で、コロナ禍にあっても、鉄道立体化とそれに伴う再開発への期待も相まって、駅前商業地、特に路面店の稀少性は高く需要堅調、地価上昇傾向。市場での需要の中心価格帯は、㎡当たり、４０万円から６０万円程度までと把握される。 (2) 同一需給圏は葛飾区及び隣接区の商業地域一帯が該当するが、特に京成線及びＪＲ常磐線沿線の商業地域は代替性が高い。需要者の中心は葛飾区に地縁的選好性を有する個人や地元企業等である。繁華性の高いエリアにおいては高値取引も散見され、コロナ禍前の価格水準に回復しつつある。京成高砂駅周辺は複数の地元商店会から形成されており自宅兼店舗も多い。土地は１㎡当たり４０万円～６０万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場の実態を反映し、実証的で信頼性が高い。収益価格は、収益性・投資採算性に基づく価格で、商業地にあっては、重視すべき価格である。対象標準地の需要者は、収益性から意思決定を行う投資家と、自用目的での事業者等多様である。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は駅前商業地域にあるものの、地元企業により形成された商店街にあるため、自宅兼店舗や個人経営の物件が多い。収益目的の取引は限定的であり、収益価格よりも市場の実態を反映した比準価格がより説得力を有するものと判断される。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京成高砂駅北東方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	23.6 坪 (78 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区高砂５丁目７８２番４外
標準地の範囲
東	15 m
西	0 m
南	10 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	16 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域で、格別の変動要因はなく今後とも現状維持と予測する。地価水準は、直近、大規模金融緩和の修正があり、新型コロナ未収束ながら、上昇傾向で推移すると予測する。 (2)京成高砂駅周辺のまちづくり等について勉強会が行われているが、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現況のまま推移するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 174万8,874 円 1平米 52万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 180万1,770 円 1平米 54万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 174万8,874円 1平米 52万9,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 164万3,082円 1平米 49万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 180万1,770円 1平米 54万5,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 164万3,082円 1平米 49万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高騰やそれに伴う金利先高観で景気の先行きは不透明であるが、現状はまだ低金利下にあり、不動産需要は堅調で、区内の商業地地価は上昇傾向。 (2)コロナ禍の影響が薄れつつあり区内でも繁華性が高い商業地への投資意欲が高くなっている。テナント撤退も一巡し新規出店も見られつつある。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。再開発準備組合設立の予定もまだ先である。が、実需と再開発への期待感等が相まって、地価は、上昇傾向で推移している。 (2)小売店舗等が建ち並ぶ京成高砂駅前の商店街にあり自営の店舗が多い。地価は緩やかな上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5108 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区高砂５丁目７８２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万122 円／平米 138万8,923 円／坪
推定価格 平米 坪	42万6,424 円／平米 140万9,758 円／坪
標準価格 平米 坪	52万29 円／平米 171万9,216 円／坪
査定価格 平米 坪	52万 円／平米 171万9,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区高砂５丁目７８２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,601 円／平米 130万1,245 円／坪
推定価格 平米 坪	40万5,142 円／平米 133万9,399 円／坪
標準価格 平米 坪	54万5,279 円／平米 180万2,692 円／坪
査定価格 平米 坪	54万5,000 円／平米 180万1,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	東
側道幅員2	1.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１２１Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区高砂５丁目７８２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万2,371 円／平米 136万3,299 円／坪
推定価格 平米 坪	43万7,028 円／平米 144万4,815 円／坪
標準価格 平米 坪	54万876 円／平米 178万8,136 円／坪
査定価格 平米 坪	54万1,000 円／平米 178万8,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１１６Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区高砂５丁目７８２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万6,190 円／平米 127万6,744 円／坪
推定価格 平米 坪	39万7,776 円／平米 131万5,047 円／坪
標準価格 平米 坪	53万1,076 円／平米 175万5,737 円／坪
査定価格 平米 坪	53万1,000 円／平米 175万5,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情