路線価 (2023) 東京都江戸川区中葛西8-4017-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区中葛西８丁目４０１７番５外
価格時点	2023 年
駅名	葛西駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,380万 円 (60 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 130万9,176 円 1平米 39万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,380万 円 (60 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 130万9,176 円／坪 1平米 39万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね東西線沿線の徒歩限界域の住宅地域。需要者の中心は区内居住の個人が中心で、他地域からの転入も見られる。駅から距離があるが生活利便性が良好で人気のある住宅地となっており、底堅い需要が認められる。低金利を背景とした住宅需要の高まりにより、価格は上昇基調にある。土地は３０００万円台後半から４０００万円台、新築の戸建物件は敷地１００㎡以下で総額５０００～６５００万円を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は江戸川区内の東京メトロ東西線沿線の住宅地域一帯が概ね該当する。需要者の中心は１次取得者層若しくはこれらのエンドユーザーを対象とする不動産業者等である。葛西地区は都心へのアクセスが良く、住宅需要は概ね堅調である。一方で資材価格高騰もありエリアによっては上値がやや重い。土地は９０㎡程度で３，５００万円程度、新築の戸建物件は４，５００万円～５，５００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は東西線沿線住宅地の取引事例をもとに試算されており、地域の実勢を反映している。一方収益価格は、周辺に小規模なアパートも散見されるものの、地主による土地活用がほとんどであり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格より低位に試算された。快適性、利便性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 共同住宅も散見されるが、低層住宅地として戸建中心の地域が形成されていることから、取引は自用目的が中心となるため、収益価格の信頼性は相対的に劣るものと思料する。取引事例比較法では類似地域等より多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を得た。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	葛西駅南方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	18.1 坪 (60 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅が密集する地区計画区域内の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区中葛西８丁目４０１７番５外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	15 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	7.5 m
面積	60 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	地区計画により最低敷地面積９０㎡の制限あり。
街路	基準方位北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層一般住宅が密集する駅から徒歩限界域の混在住宅地域。住宅需要はおおむね安定的に推移している。地区計画により道路拡幅や公園整備等が進められており、住環境の改善が進むものと予測する。 (2)低層住宅地域として熟成しており、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現況のまま推移するものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 133万5,624 円 1平米 40万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 132万9,012 円 1平米 40万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 133万5,624円 1平米 40万4,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 126万9,504円 1平米 38万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 132万9,012円 1平米 40万2,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 126万9,504円 1平米 38万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東京郊外住宅地として需要は底堅いが、千葉方面への流出も多く人口は停滞している。金融緩和政策の継続で不動産市況は強含み。 (2)区の人口はここ最近やや減少傾向にある。新設住宅着工戸数は概ね例年並みの水準で推移。コロナ禍による住宅市場への影響は限定的である。
地域要因
(1)葛西からやや離れた小規模住宅が密集する地域。周辺は道路や公園等の整備が進み、住環境の改善が進んでいる。 (2)葛西駅から徒歩１１分程度の住宅地域であり自用目的の取引が中心である。地価はやや強含み傾向にある。
個別的要因	(1)標準的な規模、形状の画地であり、とくに価格に影響する個別的要因の変動要素はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5112 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西８丁目４０１７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,179 円／平米 129万9,850 円／坪
推定価格 平米 坪	45万417 円／平米 148万9,079 円／坪
標準価格 平米 坪	39万2,008 円／平米 129万5,978 円／坪
査定価格 平米 坪	40万 円／平米 132万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5115 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西８丁目４０１７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,418 円／平米 140万6,432 円／坪
推定価格 平米 坪	46万9,742 円／平米 155万2,967 円／坪
標準価格 平米 坪	38万7,256 円／平米 128万268 円／坪
査定価格 平米 坪	39万5,000 円／平米 130万5,870 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西８丁目４０１７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	47万3,827 円／平米 156万6,472 円／坪
推定価格 平米 坪	46万6,007 円／平米 154万619 円／坪
標準価格 平米 坪	39万3,255 円／平米 130万101 円／坪
査定価格 平米 坪	40万1,000 円／平米 132万5,706 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5104 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西８丁目４０１７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万4,707 円／平米 150万3,261 円／坪
推定価格 平米 坪	45万6,936 円／平米 151万630 円／坪
標準価格 平米 坪	40万1,879 円／平米 132万8,612 円／坪
査定価格 平米 坪	41万 円／平米 135万5,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5101 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中葛西８丁目４０１７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	40万5,605 円／平米 134万930 円／坪
推定価格 平米 坪	43万1,405 円／平米 142万6,225 円／坪
標準価格 平米 坪	40万8,527 円／平米 135万590 円／坪
査定価格 平米 坪	41万7,000 円／平米 137万8,602 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情