路線価 (2023) 東京都江戸川区東瑞江2-45-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区東瑞江２丁目４５番２
価格時点	2023 年
駅名	瑞江駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	6,210万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 107万4,450 円 1平米 32万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,190万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 107万1,144 円／坪 1平米 32万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、江戸川区内の住宅地域で、特に都営新宿線沿線地域との代替性が高い。需要者は地縁を有する地元在住者の外、他地域からの転入も増加しつつある。周辺には都営アパート、中規模住宅等、比較的規模の大きい画地も多く、街路の配置はやや劣るが、閑静な住環境が維持されている。市場における中心価格帯は、新築戸建の場合は５０百万円前後であるが、共同住宅等収益物件については、総額は多様である。 (2) 同一需給圏は、都営新宿線等の沿線駅から徒歩圏、限界圏を中心とした江戸川区等の住宅地域。中心となる需要者は東京都内等に勤務するサラリーマン、ファミリー世帯等であるが、共同住宅経営者、投資家等の需要もある。街区が不整然で、画地規模も多様であるが、利便性、住環境は比較的良好で需給は安定している。市場の中心価格帯は、土地は１００㎡程度で３，２００～４，２００万円程度、新築戸建住宅は同規模で４，５００～５，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、瑞江駅勢圏の類似地域から得られた取引事例に基づき試算を行った。収益価格については、対象標準地上にファミリー向け共同住宅を想定して試算したが、低位に求められる結果となった。市場では収益物件の取引が増えているものの、大半の取引は自己使用目的である。調整にあたっては、こうした市場の特性を踏まえ、比準価格を標準として、収益価格を比較考量、さらに代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、共同住宅と自己使用中心の住宅地域である。試算収益価格の収益性は低く、取引価格指標と成り得る価格水準になっていない。又見積り要素も含み客観性に欠け収益価格の規範性は低い。よって本来収益価格は比準価格と同程度考慮すべき所、居住の快適性等に基づき市場で形成された実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	瑞江駅南方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	57.8 坪 (191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパートのほか店舗も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区東瑞江２丁目４５番２
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	接面道路の対面側の用途地域は、１中高（６０，２００）
街路	基準方位北５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅からやや距離のある既存の住宅地域で、当面現状を維持するものと予測する。新型コロナウイルスの収束は未だみえないが、住宅市場は比較的堅調で、地価水準も緩やかな上昇傾向にあるものと思料する。 (2)最寄駅から徒歩限界圏の一般住宅、共同住宅等が見られる閑静な住宅地域である。格別な変動要因は見られず、当面は現状を維持すると予測する。地価水準は、新型コロナの影響から回復し上昇傾向となっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 109万7,592 円 1平米 33万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 109万4,286 円 1平米 33万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 109万7,592円 1平米 33万2,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 103万8,084円 1平米 31万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 109万4,286円 1平米 33万1,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 103万8,084円 1平米 31万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年をピークに江戸川区の人口は減少傾向で推移している。不動産市場においては、令和４年取引件数はやや低調であるが、価格は比較的堅調。 (2)江戸川区の地価水準は、昨年は新型コロナ等の影響から回復し、需要が増加し上昇傾向となっている。依然先行きは不透明。高齢化はやや進行。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)最寄駅から徒歩限界圏の住宅地域である。居住環境は整備され、地域内の需給は安定している。地域要因に格別な変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5102 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区東瑞江２丁目４５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万796 円／平米 99万4,432 円／坪
推定価格 平米 坪	30万206 円／平米 99万2,481 円／坪
標準価格 平米 坪	33万2,454 円／平米 109万9,093 円／坪
査定価格 平米 坪	33万6,000 円／平米 111万816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区東瑞江２丁目４５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万2,217 円／平米 129万6,669 円／坪
推定価格 平米 坪	35万733 円／平米 115万9,523 円／坪
標準価格 平米 坪	33万4,031 円／平米 110万4,306 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5115 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区東瑞江２丁目４５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,424 円／平米 113万2,054 円／坪
推定価格 平米 坪	33万6,827 円／平米 111万3,550 円／坪
標準価格 平米 坪	33万6,827 円／平米 111万3,550 円／坪
査定価格 平米 坪	34万 円／平米 112万4,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区東瑞江２丁目４５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万6,400 円／平米 104万6,018 円／坪
推定価格 平米 坪	32万6,086 円／平米 107万8,040 円／坪
標準価格 平米 坪	35万253 円／平米 115万7,936 円／坪
査定価格 平米 坪	35万4,000 円／平米 117万324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５１０２Ｒ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区東瑞江２丁目４５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万2,913 円／平米 90万2,250 円／坪
推定価格 平米 坪	29万1,391 円／平米 96万3,339 円／坪
標準価格 平米 坪	29万1,391 円／平米 96万3,339 円／坪
査定価格 平米 坪	29万4,000 円／平米 97万1,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情