路線価 (2023) 東京都江戸川区西葛西7-23-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区西葛西７丁目２３番１４
価格時点	2023 年
駅名	西葛西駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億1,300万 円 (437 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 161万22 円 1平米 48万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2億1,300万 円 (437 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 161万22 円／坪 1平米 48万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江戸川区及び周辺区の共同住宅用地が概ね該当するが、特に幹線道路沿いは代替性が高い。需要者の中心は地元企業のほか、共同住宅の開発を目的とするデベロッパーや投資目的の法人等である。幹線道路沿いでは共同住宅や商業施設としての需要が中心であり、利便性の高い纏った画地の稀少性が高まっている。一方で資材価格高騰もありエリアによっては上値がやや重い。土地は１㎡当たり４０万円～５０万円程度が取引の中心。 (2) 同一需給圏は概ね江戸川区及び隣接区内の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域等で、特に葛西中央通り沿いの地域との代替性が高い。需要の中心は自用又は投資目的の法人やマンション開発業者等である。近隣地域一帯の商業繁華性も低いが、駅徒歩圏内の幹線道路沿いの地域は供給が少なく、共同住宅利用等の各種需要が競合するため、地価は昨年と比べて上昇傾向にある。取引の中心価格帯は画地規模等によっても異なるが、概ね１㎡あたり５０万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地のような幹線道路沿いの共同住宅地では、市場参加者は実際の取引価格に加え、収益性・投資採算性をも重視して取引を行うものと考えられる。但し、日影規制が厳しいこともあり、収益還元法では採算性の高い建物を想定できなかった。取引事例比較法は類似地域等より多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を得た。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は代替性の高い路線商業地等の取引事例から試算され、規範性の高い価格が得られた。一方、収益価格は立地条件から各種賃貸需要も見込めるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない事等によりやや低位に試算された。近隣地域及び周辺では自己利用目的と投資目的両方の土地利用が見受けられるが、市場参加者の観点からも規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西葛西駅南東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	132.2 坪 (437 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、店舗、駐車場等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区西葛西７丁目２３番１４
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	25 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)共同住宅、店舗、駐車場等が混在する地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現況のまま推移するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)準幹線道路沿いに共同住宅や店舗等が存する地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。幹線及び準幹線道路沿いの地域は用途の多様性があり、共同住宅需要等も多く見受けられるため、地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 164万9,694 円 1平米 49万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 164万3,082 円 1平米 49万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 164万9,694円 1平米 49万9,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 156万7,044円 1平米 47万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 164万3,082円 1平米 49万7,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 156万7,044円 1平米 47万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区の人口はここ最近やや減少傾向にある。新設住宅着工戸数は概ね例年並みの水準で推移。コロナ禍による住宅市場への影響は限定的である。 (2)今後の物価高騰や金融政策の動向等に注視が必要であるが、住環境や利便性の良好な住宅地やマンション適地は供給も少なく底堅い動きを見せている。
地域要因
(1)西葛西駅から徒歩１１分程度の葛西中央通り沿いにあり、住宅系のほか商業系施設の需要も見込まれる。地価は緩やかな上昇傾向にある。 (2)街路条件が良好な西葛西駅徒歩圏内の地域で、地域要因に特段の変動はない。用途の多様性が認められる地域で、地価は昨年と比べて上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5111 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西葛西７丁目２３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万5,148 円／平米 127万3,299 円／坪
推定価格 平米 坪	37万2,310 円／平米 123万857 円／坪
標準価格 平米 坪	50万1,090 円／平米 165万6,604 円／坪
査定価格 平米 坪	50万1,000 円／平米 165万6,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	349 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	10.2 m
側道方位2	北
側道幅員2	6.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5118 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西葛西７丁目２３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,480 円／平米 182万3,193 円／坪
推定価格 平米 坪	58万3,789 円／平米 193万6 円／坪
標準価格 平米 坪	49万5,576 円／平米 163万8,374 円／坪
査定価格 平米 坪	49万6,000 円／平米 163万9,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西葛西７丁目２３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万5,539 円／平米 117万5,412 円／坪
推定価格 平米 坪	36万4,535 円／平米 120万5,153 円／坪
標準価格 平米 坪	53万6,870 円／平米 177万4,892 円／坪
査定価格 平米 坪	53万7,000 円／平米 177万5,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１１６Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西葛西７丁目２３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万4,133 円／平米 113万7,704 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5,939 円／平米 111万614 円／坪
標準価格 平米 坪	45万9,561 円／平米 151万9,309 円／坪
査定価格 平米 坪	46万 円／平米 152万760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	230 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	20 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５１０１Ｒ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西葛西７丁目２３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万1,915 円／平米 222万1,351 円／坪
推定価格 平米 坪	71万2,138 円／平米 235万4,328 円／坪
標準価格 平米 坪	52万1,331 円／平米 172万3,520 円／坪
査定価格 平米 坪	52万1,000 円／平米 172万2,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	340 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	北
側道幅員2	6.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情