路線価 (2023) 東京都江戸川区南小岩5-1640-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区南小岩５丁目１６４０番１４
価格時点	2023 年
駅名	小岩駅 から 930m
路線価
1坪当たり	1坪 99万1,800 円
1平米当たり	1平米 30万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	4,190万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 129万5,952 円 1平米 39万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	4,190万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 129万5,952 円／坪 1平米 39万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ総武線沿線の概ね江戸川区内の住宅地域。需要者の中心は、江戸川区内及び隣接区市に居住する３０代から４０代のファミリー層。小岩駅周辺は店舗が集積し生活利便性が高い。コロナ禍で取引は一時停滞したが、令和３年以降需要は持ち直し、駅徒歩圏内の需要は堅調、需要が供給を上回る傾向にある。市場での需要の中心価格帯は、新築戸建で４，０００万円から５，０００万円台前半程度と把握されるが、それ以上の高値取引も散見される。 (2) 同一需給圏はＪＲ総武線沿線の住宅地域である。小岩駅周辺は店舗の集積も良く、コロナ禍にあっても良好な生活利便性を有することから、駅徒歩圏または徒歩圏外のエリアでも需要は良好である。マイホームを需要する一次取得者等が中心需要者層で、中心価格帯は土地で３，０００万円台程度、建売住宅で４，０００万円台中盤～５，０００万円台程度である。また、まとまった規模の土地であれば開発目的の不動産業者の需要も見込める。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ＪＲ総武線「小岩」駅を最寄駅とする住宅地域に存する豊富な取引事例から、規範性の高いものを厳選でき、実証的で信頼性の高い比準価格を試算できた。一方、アパート等も見られるが、収益性よりも居住の快適性・利便性等を重視して価格形成される住宅地域なので、収益価格の説得力は相対的に劣るものと判断する。従って、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域は戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域であり、小岩駅徒歩圏の住宅地域として成熟が見られる。このような地域性を鑑み、自用目的のエンドユーザーが中心的需要者と考えられる。当該需要者は収益性より居住性・快適性を重視するであろうことから、求められた試算価格のうち比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討をふまえ、経済指標を注視しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小岩駅南西方
距離	930 m
土地の状態
土地面積	32.4 坪 (107 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区南小岩５丁目１６４０番１４
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	10 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　１６．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域で、当面、現状維持で推移すると予測する。地価水準は、直近、大規模金融緩和の修正があり、また、新型コロナ未収束ながら、上昇傾向で推移すると予測する。 (2)小岩駅の南西方に位置する一般住宅を中心とする住宅地域で、今後もこの状態を維持するものと予測する。新型コロナの影響は未だ懸念されるものの、需要は安定している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 133万2,318 円 1平米 40万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 132万2,400 円 1平米 40万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 133万2,318円 1平米 40万3,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 125万2,974円 1平米 37万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 132万2,400円 1平米 40万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 125万2,974円 1平米 37万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高騰やそれに伴う金利先高観で景気の先行きは不透明であるが、現状はまだ低金利下にあり、不動産需要は堅調で、区内の住宅地地価は上昇傾向。 (2)江戸川区の人口は直近３年程、微減傾向が続いている。コロナ禍の中でも住宅着工戸数等は概ね堅調に推移しているが、地価上昇は緩やか。
地域要因
(1)小岩駅徒歩圏内の住宅地域で、地域要因に変動はない。 (2)成熟した環境の概ね良好な住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)地域内の標準的な住宅地で、競争力は標準的である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区南小岩５丁目１６４０番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万5,393 円／平米 110万8,809 円／坪
推定価格 平米 坪	32万9,857 円／平米 109万507 円／坪
標準価格 平米 坪	41万781 円／平米 135万8,042 円／坪
査定価格 平米 坪	41万9,000 円／平米 138万5,214 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１１９Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区南小岩５丁目１６４０番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万2,931 円／平米 139万8,210 円／坪
推定価格 平米 坪	40万8,833 円／平米 135万1,602 円／坪
標準価格 平米 坪	39万7,697 円／平米 131万4,786 円／坪
査定価格 平米 坪	40万6,000 円／平米 134万2,236 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	216 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区南小岩５丁目１６４０番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,703 円／平米 119万9,096 円／坪
推定価格 平米 坪	37万4,450 円／平米 123万7,932 円／坪
標準価格 平米 坪	42万3,586 円／平米 140万375 円／坪
査定価格 平米 坪	43万2,000 円／平米 142万8,192 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区南小岩５丁目１６４０番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,537 円／平米 85万4,723 円／坪
推定価格 平米 坪	33万6,430 円／平米 111万2,238 円／坪
標準価格 平米 坪	36万1,753 円／平米 119万5,955 円／坪
査定価格 平米 坪	36万9,000 円／平米 121万9,914 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	81 ％
基準容積率	254 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情