路線価 (2023) 東京都江戸川区西小岩1-1930-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区西小岩１丁目１９３０番１
価格時点	2023 年
駅名	小岩駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 383万4,960 円
1平米当たり	1平米 116万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	7億3,800万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 492万5,940 円 1平米 149万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	7億4,300万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 495万9,000 円／坪 1平米 150万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、都内城東地区を中心とした駅前商業地域等と把握される。進行中の北口駅前地区再開発事業完了後は、対象標準地は駅前広場に面することが予定されているが、価格時点現在、現状に際立った変化はなく、地域内には、小規模小売店舗が建ち並んでいる。需要者は、地縁を有する地元事業者の外、投資目的で収益物件を求める事業法人、不動産業者、投資家等が想定される。事業用地の取引価格帯は画地条件により多様である。 (2) 同一需給圏は江戸川区及び周辺区の商業地域で、特にＪＲ総武線沿線の駅周辺は代替性が高い。主な需要者は賃貸ビルやマンションなどの投資目的の不動産会社、投資家等が考えられる。小岩駅周辺の再開発の動きが進んでおり、堅調な需要がある。また、低金利、相続対策などの要因により投資用不動産に対する一定の需要はある。取引価格には幅が見られ中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小岩駅周辺地区計画の北口地区に位置し、対面側の市街地再開発事業とともに、街区整備が進められている地域である。調整にあたっては、江戸川区及び周辺区の類似地域から選択した取引事例に基づき試算した比準価格と、対象標準地上に想定した最有効使用の高層店舗付事務所ビルに基づく収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、対象不動産と競合・代替関係にある取引事例により規範性の高い価格が得られており、最も重視すべき価格である。また、対象不動産は駅周辺の繁華性の高い商業地域に位置しており、投資用不動産の収益性を反映した収益価格についても一定の規範性を有する。よって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小岩駅北西方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	大型、小型店舗、銀行が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	525 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区西小岩１丁目１９３０番１
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	地域の西側部分（右記区道から２０ｍ超）は商業（８０、５００）に属する。
街路	９．１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	546 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)隣接地域で再開発事業が進捗中の商業地で、事業完成までの間は、当面現状を維持するものと予測する。　　　市場での新型コロナウイルスの影響は限定的で、地価水準は先行きへの期待感を含め上昇傾向と思料する。 (2)小岩駅に近く繁華性の高い商業地で、市街地再開発事業が予定され、長期的には商業環境の良化が見込まれる。投資用不動産需要は根強く、地価は上昇傾向にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 525万6,540 円 1平米 159万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 519万420 円 1平米 157万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 525万6,540円 1平米 159万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 472万7,580円 1平米 143万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 519万420円 1平米 157万円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 472万7,580円 1平米 143万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)令和２年をピークに江戸川区の人口は減少傾向で推移している。不動産市場においては、令和４年取引件数はやや低調であるが、価格は比較的堅調。 (2)新型コロナの影響より、落ち込んだ小岩駅の乗降客数は微増に転じた。低金利を背景に投資用不動産市場は堅調に推移している。
地域要因
(1)北口駅前地区再開発事業は、令和３年権利変換計画が認可され、令和９年建物完成、令和１２年完了を目指している。 (2)ＪＲ小岩駅北口地区市街地再開発事業は第一工区の工事が始まり、プロジェクトが進められている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１０９Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都江戸川区西小岩１丁目１９３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	148万9,238 円／平米 492万3,421 円／坪
推定価格 平米 坪	141万8,322 円／平米 468万8,973 円／坪
標準価格 平米 坪	131万3,261 円／平米 434万1,641 円／坪
査定価格 平米 坪	130万 円／平米 429万7,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	2.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１０３Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区西小岩１丁目１９３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	121万5,480 円／平米 401万8,377 円／坪
推定価格 平米 坪	127万3,823 円／平米 421万1,259 円／坪
標準価格 平米 坪	169万3,914 円／平米 560万80 円／坪
査定価格 平米 坪	168万 円／平米 555万4,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	327 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5117 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区西小岩１丁目１９３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万3,986 円／平米 371万5,898 円／坪
推定価格 平米 坪	118万8,214 円／平米 392万8,235 円／坪
標準価格 平米 坪	155万5,254 円／平米 514万1,670 円／坪
査定価格 平米 坪	154万 円／平米 509万1,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5120 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西小岩１丁目１９３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	103万5,912 円／平米 342万4,725 円／坪
推定価格 平米 坪	106万774 円／平米 350万6,919 円／坪
標準価格 平米 坪	155万839 円／平米 512万7,074 円／坪
査定価格 平米 坪	154万 円／平米 509万1,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情