路線価 (2023) 東京都江戸川区船堀7-1469-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区船堀７丁目１４６９番３
価格時点	2023 年
駅名	船堀駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	6,080万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 135万8,766 円 1平米 41万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,110万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 136万5,378 円／坪 1平米 41万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、都営新宿線船堀駅を中心に江戸川区、隣接区内の各線駅周辺の商業地域及び準幹線道路等沿いの商業系地域となる。需要者の中心は、同一需給圏に地縁的選好性を有する個人事業者のほか、新たな事業展開を模索する店舗経営者等があげられる。土地価格は、新型コロナウイルス感染症対策と社会経済活動の両立が進む中、上昇となった。取引市場での中心価格帯は、土地・建物一括で６，０００万円から１．２億円程度と推定される。 (2) 同一需給圏は、江戸川区、葛飾区等の住商が混在する路線沿い等の商業地域である。中心となる需要者は小売、飲食店自営業者、中小企業者、収益獲得目的共同住宅経営者、投資家等である。道路沿いの利便性、背後住宅地の生活品等供給のための店舗の他、マンション立地需要もあり、需要は多様化していて良好。中心となる取引価格帯は、取引件数が少なく、業種、業態、利用形態、画地規模等により価格水準にかなりの幅が生じるため、中心価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、店舗、店舗併用住宅等が見られる路線商業地域に所在する。採用した取引事例は、地域特性が類似する商業地域等の事例であり、価格牽連性が認められる。収益価格は、賃料水準の下方硬直性及び想定建物の品等並びに当該地域の繁華性の程度等を反映し、低位に算定された。したがって、市場性を反映し実証的である比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、店舗、共同住宅等の存する路線商業地域である。試算収益価格の収益性は低く、取引価格指標と成り得る価格水準になっていない。又見積り要素も含み客観性に欠け収益価格の規範性は低い。よって、本来本件では商業地であるため収益価格を重視すべきであるが、市場で形成された実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	船堀駅南東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、店舗併用住宅等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区船堀７丁目１４６９番３
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	18.5 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が概ね均衡したまま推移していくものと予測する。画地条件等が良好な物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要が顕在化するものと思料される。 (2)小売店舗、営業所、事業所、マンション等が建ち並ぶ住商混在の路線商業地域である。格別な変動要因は見られず、今後も現状のまま推移すると予測する。地価水準は、新型コロナの影響から回復し上昇傾向となっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 139万8,438 円 1平米 42万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 140万8,356 円 1平米 42万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 139万8,438円 1平米 42万3,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 132万2,400円 1平米 40万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 140万8,356円 1平米 42万6,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 132万2,400円 1平米 40万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症対策と社会経済活動の両立が進み、景気回復が期待される中、江戸川区内の商業地価格は上昇傾向にある。 (2)江戸川区の地価水準は、昨年は新型コロナ等の影響から回復し、需要が増加し上昇傾向となっている。依然先行きは不透明。高齢化はやや進行。
地域要因
(1)特記すべき変動要因は認められない。最寄駅が船堀駅となる用途多様性が認められる商業地域に所在し、土地価格は上昇傾向で推移している。 (2)最寄駅から徒歩限界圏の路線商業地域。住宅地が隣接し、住商の需要が見込め多様化。地域内の需給は良好。地域要因に格別な変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区船堀７丁目１４６９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万6,640 円／平米 127万8,232 円／坪
推定価格 平米 坪	39万5,533 円／平米 130万7,632 円／坪
標準価格 平米 坪	42万7,603 円／平米 141万3,656 円／坪
査定価格 平米 坪	42万8,000 円／平米 141万4,968 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１０３Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区船堀７丁目１４６９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万5,948 円／平米 147万4,304 円／坪
推定価格 平米 坪	46万7,354 円／平米 154万5,072 円／坪
標準価格 平米 坪	46万8,760 円／平米 154万9,721 円／坪
査定価格 平米 坪	46万9,000 円／平米 155万514 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１０３Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区船堀７丁目１４６９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万2,914 円／平米 156万3,454 円／坪
推定価格 平米 坪	46万1,654 円／平米 152万6,228 円／坪
標準価格 平米 坪	41万7,786 円／平米 138万1,201 円／坪
査定価格 平米 坪	41万8,000 円／平米 138万1,908 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１１８Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区船堀７丁目１４６９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万1,590 円／平米 149万2,957 円／坪
推定価格 平米 坪	46万9,654 円／平米 155万2,676 円／坪
標準価格 平米 坪	42万1,971 円／平米 139万5,036 円／坪
査定価格 平米 坪	42万2,000 円／平米 139万5,132 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情