路線価 (2023) 東京都江戸川区中央2-1085-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区中央２丁目１０８５番４
価格時点	2023 年
駅名	新小岩駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 92万5,680 円
1平米当たり	1平米 28万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2,460万 円 (69 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 118万242 円 1平米 35万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,460万 円 (69 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 118万242 円／坪 1平米 35万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、江戸川区及び葛飾区の近隣商業地域である。店舗需要は背後人口に支えられ需要は見込めるものの、商圏は周辺地域に留まり、地域密着型の店舗が中心となる。繁華性はそれほど高くないことから、低層階は店舗、上層階は居宅という利用が中心となる地域である。需要者は、自用の店舗または店舖併用住宅を経営する個人が中心で、店舗兼共同住宅経営を目論む法人あるいは個人も考えられる。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ総武線新小岩駅を中心に江戸川区内、葛飾区内の各線駅周辺の商業地域及び準幹線道路沿いの商住混在地域となる。需要者の中心は、同一需給圏に地縁的選好性を有する個人事業者等のほか、店舗等の経営を志向する法人等があげられる。土地価格は、コロナ禍にあっても、需要は概ね安定しており地価は上昇傾向で推移する。取引市場での中心価格帯は、土地・建物一括で５，０００万円から１億円前後程度と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域は、日用品の物販店舗等を中心とした近隣商業地域である。当該地域では、収益物件や投資物件としての需要が考えられるが、自営の店舗、店舗併用住宅としての需要がより強いものと考えられる。そのような需要に鑑みて、求められた各試算価格について、実際の市場の取引を重視した比準価格を中心に、収益性を重視した収益価格を比較考量して、経済指標を注視しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺地域は、日用品の物販店舗等を中心とした近隣商業地域である。当該地域では、収益物件や投資物件としての需要と、自営の店舗、店舗併用住宅としての需要も考えられる。そのような需要者層の多様性に鑑みて、求められた各試算価格について、収益性を重視した収益価格と実際の市場の取引を重視した比準価格とを関連付け、経済指標を注視しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新小岩駅南東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	20.9 坪 (69 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区中央２丁目１０８５番４
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	40 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	12 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内において地域要因の特段の変動は見られない。区内の商業地との比較において繁華性は相対的に弱いことから、店舗需要よりも住宅需要が増加していく可能性も認められる。 (2)地域内において地域要因の特段の変動は見られない。区内の商業地との比較において繁華性は相対的に弱いことや、新型コロナの影響もあり、店舗需要よりも住宅需要が増加していく可能性も認められる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 120万9,996 円 1平米 36万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 120万6,690 円 1平米 36万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 120万9,996円 1平米 36万6,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 115万488円 1平米 34万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 120万6,690円 1平米 36万5,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 115万488円 1平米 34万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は徐々に薄まりつつあり、景気は持ち直しの傾向が見られる。不動産市場についても堅調に推移している。 (2)コロナ禍の中でも景気は持ち直しの動きが見られる。不動産取引は堅調に推移している。
地域要因
(1)地域要因を変動させる特段の要因は見られない。地価は上昇傾向にて推移している。 (2)地域要因を変動させる特段の要因は見られない。不動産需要はコロナ禍中でも堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因を変動させる特段の要因は見られない。 (2)個別的要因を変動させる特段の要因は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5113 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中央２丁目１０８５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万6,260 円／平米 94万6,376 円／坪
推定価格 平米 坪	29万2,844 円／平米 96万8,142 円／坪
標準価格 平米 坪	33万8,548 円／平米 111万9,240 円／坪
査定価格 平米 坪	33万9,000 円／平米 112万734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１０３Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中央２丁目１０８５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万2,914 円／平米 156万3,454 円／坪
推定価格 平米 坪	46万1,654 円／平米 152万6,228 円／坪
標準価格 平米 坪	36万6,102 円／平米 121万333 円／坪
査定価格 平米 坪	36万6,000 円／平米 120万9,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中央２丁目１０８５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万5,539 円／平米 117万5,412 円／坪
推定価格 平米 坪	36万4,535 円／平米 120万5,153 円／坪
標準価格 平米 坪	37万1,595 円／平米 122万8,493 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5116 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区中央２丁目１０８５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万1,139 円／平米 109万4,746 円／坪
推定価格 平米 坪	32万3,255 円／平米 106万8,681 円／坪
標準価格 平米 坪	35万8,376 円／平米 118万4,791 円／坪
査定価格 平米 坪	35万8,000 円／平米 118万3,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情