路線価 (2023) 東京都江戸川区松江5-1126-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区松江５丁目１１２６番１
価格時点	2023 年
駅名	船堀駅 から 590m
路線価
1坪当たり	1坪 95万8,740 円
1平米当たり	1平米 29万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	3億4,500万 円 (928 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 122万9,832 円 1平米 37万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3億4,500万 円 (928 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 122万9,832 円／坪 1平米 37万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江戸川区及び周辺区の工業・準工業地域。特に各鉄道最寄駅から徒歩圏との代替性が高い。需要者の中心は①小規模画地は江戸川区に居住経験のある自用住宅利用の一次取得者又は地縁者、買替層②中大規模画地は工場・倉庫等の事業利用目的の法人及び戸建開発目的の不動産業者。昨年末の日銀金融政策変更報道以降、金利上昇圧力が強まりつつあり、今後の市況への影響が注視される。中心価格帯は土地坪単価で１３０万円程度である。 (2) 同一需給圏は、江戸川区及びその周辺区の工業立地が可能な地域である。需要者の中心は中小規模事業所を営む事業主、運送業者等のほか、駅に近く利便性が高く住宅需要もあるため、戸建分譲販売目的の不動産業者も考えられる。区画整理事業を施行すべき区域内にあり高度利用を図ることが難しいため、市場での土地の中心価格帯は、㎡当たり３５万円から４０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、代替性が高い松江エリアの住工混在地に存し且つ画地規模が相対的に類似する事例を中心に試算されており、市場価値を適切に反映した説得力の高い価格を求めることができた。一方収益価格は、倉庫用途としては画地規模がやや小さな個別的要因並びに近時の地価上昇を反映し、低位に試算された。以上より、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は工業用途適地の規範性の高い事例に基づいて試算された。収益価格は適切な収支前提に基づいて試算された。両試算価格の説得力を考察すると、高度利用を図ることができないことから、賃貸事業目的の取引よりも自己利用目的の取引が中心になるものと思料される。したがって、取引市場を反映した比準価格を重視し、不動産の収益性を反映した収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	船堀駅北東方
距離	590 m
土地の状態
土地面積	280.7 坪 (928 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場兼倉庫
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫の中に住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区松江５丁目１１２６番１
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	0 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中小工業地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	36 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理事業施行予定区域内のため、都市計画法５３条の適用を受ける。
街路	６．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場、倉庫が多い既成工業地域であり、概ね現状で推移すると予測する。船堀駅徒歩圏にあり、低層住宅地の利用も見られる。コロナ禍以降、倉庫適地の引き合いは旺盛で、引き続き地価は堅調に推移すると予測する。 (2)特段の変化は見られず、当面は現状維持のまま推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工業地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 126万6,198 円 1平米 38万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 126万9,504 円 1平米 38万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 126万6,198円 1平米 38万3,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 119万3,466円 1平米 36万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 126万9,504円 1平米 38万4,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 119万3,466円 1平米 36万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内人口は、直近１年間で減少傾向にある。海外金利上昇に伴い国内金利の上昇圧力は強まりつつあるが、地価は総じて強含み傾向で推移している。 (2)区の人口は直近では微減傾向にある。新型コロナの影響は弱まりつつあり、不動産市況は好調だが、物価動向や世界的な金融引締めに注視を要する。
地域要因
(1)船堀駅徒歩圏のため、今後住宅地への移行も予測される。船堀駅前北方エリア周辺では、区役所移転を含む市街地再開発事業が進展中である。 (2)流通業務事業の拡大傾向は続いており、都心部に近い倉庫需要は堅調であるが、船堀駅から近いため今後住宅地への移行も予測される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。総額面での競争力は中程度である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１０３Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区松江５丁目１１２６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万9,784 円／平米 125万5,566 円／坪
推定価格 平米 坪	38万7,688 円／平米 128万1,697 円／坪
標準価格 平米 坪	44万54 円／平米 145万4,819 円／坪
査定価格 平米 坪	44万 円／平米 145万4,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	西
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区松江５丁目１１２６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万5,993 円／平米 84万6,313 円／坪
推定価格 平米 坪	27万5,459 円／平米 91万667 円／坪
標準価格 平米 坪	33万7,159 円／平米 111万4,648 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5113 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区松江５丁目１１２６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万 円／平米 99万1,800 円／坪
推定価格 平米 坪	30万882 円／平米 99万4,716 円／坪
標準価格 平米 坪	35万5,652 円／平米 117万5,786 円／坪
査定価格 平米 坪	35万6,000 円／平米 117万6,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	216 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区松江５丁目１１２６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万3,733 円／平米 110万3,321 円／坪
推定価格 平米 坪	32万6,988 円／平米 108万1,022 円／坪
標準価格 平米 坪	36万7,402 円／平米 121万4,631 円／坪
査定価格 平米 坪	36万7,000 円／平米 121万3,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５１１１Ｒ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都江戸川区松江５丁目１１２６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万8,124 円／平米 98万5,598 円／坪
推定価格 平米 坪	31万9,777 円／平米 105万7,183 円／坪
標準価格 平米 坪	38万7,608 円／平米 128万1,432 円／坪
査定価格 平米 坪	38万8,000 円／平米 128万2,728 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情