路線価 (2023) 東京都江戸川区西一之江4-1198-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江戸川区東京都江戸川区西一之江４丁目１１９８番２外
価格時点	2023 年
駅名	一之江駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	9,240万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万5,680 円 1平米 28万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	9,240万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万5,680 円／坪 1平米 28万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、都内城東地区を中心とした工業地域、住工混在地域。需要者の中心は地縁的選好性を有する事業者等。区内の工業地は住居系用途へ転換が進むなか、近隣地域内においては、工業系用途が一定のまとまりを維持してきた。新型コロナ未収束ながら、首都高へのアクセス良好で需要堅調、地価は上昇傾向にある。事業用地の取引価格はそれぞれの個別的要因により多様であるが、需要の中心価格帯は、概ね㎡当たり２０～３０万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏を江戸川区及び周辺区の住工混在地域を含む工業地域と判定した。需要者の中心は倉庫、事業用途目的の法人、住宅開発目的の不動産業者。大規模の事業用不動産は供給が限定的で取引件数は少ないが、一定の実需要及び宅地開発需要があり、市況は堅調に推移している。土地の価格帯は㎡２０～３５万円程度で、立地により価格の幅がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺区の類似地域まで広域的に採用した取引事例に基づく比準価格は、市場性を反映し実証的で信頼性が高い。一方、標準的な倉庫・事務所の一棟貸しを想定のうえ得られた収益価格は、やや低く試算された。地域内の取引は、自己使用目的が大半を占め、収益性よりも、主要道路との接近性や作業効率性を重視するであろうと考えられる。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り、鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例比較法では、区内及び隣接区の工業地域の取引事例を中心に、対象不動産と競合・代替関係にある実際の取引事例に基づき、規範性の高い比準価格が得られた。一方、元自用の既存工場、倉庫を賃貸に供した貸倉庫もみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。以上より、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	一之江駅北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小工場、作業所等に一般住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江戸川区東京都江戸川区西一之江４丁目１１９８番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	90 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	低層の倉庫兼事務所の敷地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	26 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)首都高小松川線、環七通りに近い工業地域で、当面、現状のまま推移すると予測する。地価水準は、直近、大規模金融緩和の修正があり、また、新型コロナ未収束ながら、上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)利用の進んだ工業地域で、地域要因に特段の変動はないことから、当面は現状の環境で推移すると予測する。地価水準は、工場、事業所、倉庫用地の需要及び宅地開発需要があり、堅調に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の倉庫兼事務所の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 94万8,822 円 1平米 28万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 95万2,128 円 1平米 28万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 94万8,822円 1平米 28万7,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 89万9,232円 1平米 27万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 95万2,128円 1平米 28万8,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 89万9,232円 1平米 27万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高騰やそれに伴う金利先高観で景気の先行きは不透明であるが、現状はまだ低金利下にあり、不動産需要は堅調で、区内の工業地地価は上昇傾向。 (2)景気が緩やかに持ち直す中、低金利を背景に事業用不動産市場は堅調に推移している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。新型コロナ未収束ながら、首都高へのアクセス良好需要堅調で、地価は上昇傾向である。 (2)利用の進んだ工業地域で地域要因に大きな変動はない。一定の実需要のある地域で、需給関係は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１１６Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西一之江４丁目１１９８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万8,379 円／平米 135万101 円／坪
推定価格 平米 坪	40万5,604 円／平米 134万927 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,396 円／平米 121万7,917 円／坪
査定価格 平米 坪	36万8,000 円／平米 121万6,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5102 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江戸川区西一之江４丁目１１９８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万626 円／平米 89万4,690 円／坪
推定価格 平米 坪	26万4,901 円／平米 87万5,763 円／坪
標準価格 平米 坪	26万6,232 円／平米 88万163 円／坪
査定価格 平米 坪	26万6,000 円／平米 87万9,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	38 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１１１Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都江戸川区西一之江４丁目１１９８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万8,124 円／平米 98万5,598 円／坪
推定価格 平米 坪	31万9,777 円／平米 105万7,183 円／坪
標準価格 平米 坪	30万2,819 円／平米 100万1,120 円／坪
査定価格 平米 坪	30万3,000 円／平米 100万1,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区西一之江４丁目１１９８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万9,561 円／平米 89万1,169 円／坪
推定価格 平米 坪	28万2,805 円／平米 93万4,953 円／坪
標準価格 平米 坪	29万653 円／平米 96万899 円／坪
査定価格 平米 坪	29万1,000 円／平米 96万2,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5101 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都江戸川区西一之江４丁目１１９８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
推定価格 平米 坪	29万1,276 円／平米 96万2,958 円／坪
標準価格 平米 坪	29万405 円／平米 96万79 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情