路線価 (2023) 東京都八王子市下恩方町2095-6 坪・平米
2023
路 線 価
東京都 八王子市
東京都八王子市下恩方町2095番6
(八王子)
- 周辺状況: 住宅地 (一般住宅の中に農家住宅も見られる住宅地域)
- 高尾駅 から 4900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.2 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
---|---|
所在地 |
東京都
八王子市東京都八王子市下恩方町2095番6
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価格時点 | 2023 年
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駅名 | 高尾駅 から 4900m |
路線価 | |
倍率方式 | 1.2 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月06日
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調査実施日 | 2022年12月07日
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鑑定評価額 総額 |
755万 円
(137 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 18万2,161 円
1平米 5万5,100 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月06日
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調査実施日 | 2022年12月13日
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鑑定評価額 総額 |
755万 円
(137 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 18万2,161 円/坪
1平米 5万5,100 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は八王子市内において最寄駅より距離を有し、バス便でのアクセスがメインとなる住宅地域である。主な需要者は、市内居住者等の一次取得者等と考察される。市内でも地価水準の低位な地域であるが、利便性の低い地域であるため需要は限定的であり、地価は横ばい圏内での推移となっている。市場の中心価格帯は、150㎡程度の土地で800万円前後、新築戸建住宅は2,000万円台と考察される。 (2) 同一需給圏は、八王子市北西部郊外のバス便利用の住宅地域である。需要の中心は個人であり、かつ地縁のある一次取得者が多い。最寄駅のJR中央線高尾駅から遠距離で利便性に劣り、周辺は農地の混在する住宅地のため需要は限定的で、地価はほぼ横ばい傾向で推移している。当該市場の中心価格は、土地は坪15万円~25万円、新築戸建住宅は2000万円台前半が需要の中心である。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 個人需要者による自用目的での取引が一般的で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。なお、対象標準地は最寄駅より相当の距離を有する賃貸市場の熟成していない地域内に位置し、近年は賃貸物件の供給も見受けられず、新たに賃貸物件を建設して賃貸することが現実的ではないため、収益還元法の適用は断念した。従って比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、一般住宅取引の実態を反映した価格である。なお、標準地が最寄駅から相当の距離があり賃貸需要が乏しいこと、自己使用目的が支配的な住宅地域であることから収益還元法の適用は断念した。よって、実際の取引に基づき市場実態を反映した取引事例から求めた比準価格を標準とし、最近の市場動向に留意し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 高尾駅北西方
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距離 | 4900 m
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土地の状態 | |
土地面積 |
41.4 坪
(137 平米)
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私道分面積 | 0 平米
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指定建ぺい率 | 40 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 80 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 長方形 |
間口 | 1 m
|
奥行 | 1.5 m
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現況 | 住宅
|
構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 2F
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地下階数 | B0
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周辺の利用状況 | 一般住宅の中に農家住宅も見られる住宅地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 4 m
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舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 有 |
下水道 | 有 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種低層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | 都立自然公園(普通)-都立公(普通) |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | 地区計画等(地区計画等) |
その他地域地区等3 |
|
基準建ぺい率 | 40 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 80 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
八王子市東京都八王子市下恩方町2095番6
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標準地の範囲 | |
東 | 100 m
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西 | 40 m
|
南 | 75 m
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北 | 20 m
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標準的使用 | |
標準的使用 | 戸建住宅地
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画地の形状等 | |
間口 | 10 m
|
奥行き | 15 m
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面積 | 150 m2
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形状 | 長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 特にない
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街路 | 基準方位北、4m市道
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法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種低層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | 都立自然公園(普通)-都立公(普通) |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | 地区計画等(地区計画等) |
その他地域地区等3 |
|
指定建ぺい率 | 40 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 80 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 40 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 80 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)最寄駅より距離を有する住宅地域であり、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。近隣地域内では道路の改良工事も見られるが、利便性の低い地域であり、地価は概ね横ばい圏内で推移するものと予測する。 (2)特段の変動要因はなく、当面、現状のまま推移するものと予測する。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 戸建住宅地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 18万2,161 円
1平米 5万5,100 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 18万2,161 円
1平米 5万5,100 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円 |
前年から次年への変動率 0 % | |
2022年 |
1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円 |
前年から次年への変動率 0 % | |
2019年 |
1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)経済活動の正常化が進む中、不動産市況も概ね堅調さを維持しているものの、物価の高騰等により景況の先行きには不透明感も残る。 (2)経済活動の再開が進み、景気は回復基調にある。賃金の上昇も期待されるが、円安、資源高によるインフレも懸念される。 |
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地域要因 | |
(1)近隣地域内では道路の改良工事も見られるが、地価水準は概ね横ばい圏内で推移している。 (2)バス便利用の住宅地域である。前面道路の拡幅工事が行われたが、地価はほぼ横ばい傾向である。 |
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個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
MH公05 比準価格算定 事例A |
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事例エリア | |
都道府県 | 東京都 |
市区町村 | 八王子市 |
地域 | 東京都八王子市下恩方町2095番6 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
5万8,344 円/平米
19万2,885 円/坪
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推定価格 平米
坪
|
5万7,256 円/平米
18万9,288 円/坪
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標準価格 平米
坪
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5万6,133 円/平米
18万5,576 円/坪
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査定価格 平米
坪
|
5万6,100 円/平米
18万5,467 円/坪
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土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 40 % |
基準容積率 | 80 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南西 |
道路幅員 | 5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | 地区計画等(地区計画等) |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
MH公05 比準価格算定 事例B |
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事例エリア | |
都道府県 | 東京都 |
市区町村 | 八王子市 |
地域 | 東京都八王子市下恩方町2095番6 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
2万7,025 円/平米
8万9,345 円/坪
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推定価格 平米
坪
|
5万1,476 円/平米
17万180 円/坪
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標準価格 平米
坪
|
5万966 円/平米
16万8,494 円/坪
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査定価格 平米
坪
|
5万1,000 円/平米
16万8,606 円/坪
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土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 40 % |
基準容積率 | 80 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | 袋地等 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 東 |
道路幅員 | 4.7 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | 地区計画等(地区計画等) |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
YT公05 比準価格算定 事例C |
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事例エリア | |
都道府県 | 東京都 |
市区町村 | 八王子市 |
地域 | 東京都八王子市下恩方町2095番6 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
4万7,332 円/平米
15万6,480 円/坪
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推定価格 平米
坪
|
5万6,821 円/平米
18万7,850 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
5万9,189 円/平米
19万5,679 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
5万9,200 円/平米
19万5,715 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 40 % |
基準容積率 | 80 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 不整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北西 |
道路幅員 | 4 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 道路 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | 地区計画等(地区計画等) |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
HH公05 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 東京都 |
市区町村 | 八王子市 |
地域 | 東京都八王子市下恩方町2095番6 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
7万6,555 円/平米
25万3,091 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
7万3,611 円/平米
24万3,358 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
5万3,341 円/平米
17万6,345 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
5万3,300 円/平米
17万6,210 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 50 % |
基準容積率 | 80 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 東 |
道路幅員 | 4.2 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 南 |
側道幅員1 | 4 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | 地区計画等(地区計画等) |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |