路線価 (2023) 東京都八王子市中野町2104-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 八王子市東京都八王子市中野町２１０４番３３
価格時点	2023 年
駅名	八王子駅 から 3700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万1,920 円 1平米 8万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万4,234 円／坪 1平米 8万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八王子市北西部のバス便利用の戸建住宅地域である。地価の二極化が進行しており、交通利便性等が劣る地域のため、住宅需要に特に力強さはないが、これまでやや弱含んでいた地価は、コロナ禍が落ち着きを見せ始めてから、概ね横ばい傾向となっている。需要者は地縁性を有する一次取得者層が中心である。需要の主な価格帯は、土地は１０００万円台前半、新築戸建住宅は２０００万円台後半である。 (2) 同一需給圏は八王子市北西部を中心とする最寄駅からバス圏の戸建住宅が多く建ち並ぶ地域である。バスや鉄道利用により八王子市中心街や都心方面へ通勤するサラリーマンを対象とする住宅地域であったが、少子高齢化に伴い、近年では他地域に比べ高齢化がやや進んでいる模様である。新築戸建住宅の売買市場では２、０００万円台後半から３、０００万円台前半が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には地主等によるアパ－ト等の賃貸物件も見られるが、地域性から土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困難な地域である。また、現在は収益目的の新規土地取引は極めて少ない地域であるので、収益価格の試算は行わなかった。自用の戸建住宅の取引が中心の地域であるので、適正に試算し市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、最近の市場動向に十分留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中小規模の自用の戸建住宅が多く建ち並ぶ地域である。そのため、典型的な市場参加者である自用の戸建住宅購入者の取引意思が強く反映された売買市場における価格を体現している比準価格の規範性は高い。一方、賃貸市場が未成熟なため収益価格は不採用とした。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八王子駅北西方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の多い郊外の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八王子市東京都八王子市中野町２１０４番３３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	11 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北、　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の住宅地域で地域要因に特段の変動要因はみられないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)既存の中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないため、当面、現状のまま推移するものと推測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万1,920 円 1平米 8万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万1,920円 1平米 8万8,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 29万1,920円 1平米 8万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 29万1,920円 1平米 8万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内住宅地の地価は、駅徒歩圏は緩やかな上昇傾向で、郊外は概ね横ばい傾向である。遠隔地や傾斜地等はやや弱含んでいる。 (2)ウイズコロナ進展に伴い景気浮揚が期待されるものの、物価高騰を抑えるための世界的な金融引締等により、景気下振れリスクが意識されつつある。
地域要因
(1)駅から遠く、利便性等がやや劣る住宅地域である。地域要因に特に大きな変動はみられない。地価は概ね横ばい傾向である。 (2)最寄り駅からやや遠くバス圏内であるものの、需要は比較的安定しており、特段大きな変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＹ公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市中野町２１０４番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,668 円／平米 29万3,136 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,258 円／平米 28万1,863 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,258 円／平米 28万1,863 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,700 円／平米 29万3,242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＯ公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市中野町２１０４番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,085 円／平米 32万7,575 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,516 円／平米 30万5,858 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,663 円／平米 28万3,202 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,100 円／平米 29万4,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＹ公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市中野町２１０４番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,308 円／平米 30万5,170 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,758 円／平米 29万3,434 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,340 円／平米 28万5,440 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,800 円／平米 29万6,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＷＭ公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市中野町２１０４番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,162 円／平米 29万4,770 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,565 円／平米 28万6,184 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,052 円／平米 27万1,264 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,300 円／平米 28万2,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＴ公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市中野町２１０４番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,773 円／平米 30万6,708 円／坪
推定価格 平米 坪	9万954 円／平米 30万694 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,295 円／平米 27万8,679 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,700 円／平米 28万9,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情