路線価 (2023) 東京都八王子市八幡町10-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 八王子市東京都八王子市八幡町１０番７
価格時点	2023 年
駅名	八王子駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5,100万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万2,620 円 1平米 27万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	5,100万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万2,620 円／坪 1平米 27万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内中心部付近の幹線道路沿いの商業地域、背後の近隣商業地域等である。主な需要者は地縁的選好性を有する各種事業者、不動産業者等と考察される。規模のまとまった土地にはマンション開発業者等の需要が見られる一方、事業用の需要は限定的であるが、市の中心部付近に位置することから地価は概ね堅調に推移している。土地取引の中心価格帯は、周辺の国道沿いで１坪当たり９０万円前後と考察されるが、個別性が強く価格には幅が生じ得る。 (2) 同一需給圏は、八王子市内の幹線道路沿いの商業地域もしくは商住混在地域である。主な需要者は、地縁性のある中小事業者や不動産事業者である。規模のまとまった土地にはマンション業者等の需要もみられるが、最近はマンションも利便性による選好が強い。対象標準地は、駅より若干離れてはいるが、周辺環境はよく、地価はやや上昇傾向で推移しており、土地価格は、概ね坪８５万円～９５万円前後が価格の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域には店舗等が見られるが、最近の市場環境を反映して事業用途の需要は少なく、住居系を想定しても地価水準に即応した賃料水準が形成されていないこと等から収益価格は低位に試算された。本件においては、類似地域における信頼性の高い取引事例より試算し現実の不動産取引市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、最寄駅から若干距離のある商業地域であるため、店舗需要は少なく、住居系を想定しても地価水準に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に算出された。一方、比準価格は、幹線道路沿いの商業地域の取引事例より求めた市場実勢を反映した価格である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、最近の市場動向に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八王子駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	57.2 坪 (189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗のほかマンションが見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八王子市東京都八王子市八幡町１０番７
標準地の範囲
東	150 m
西	90 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低中層店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	25 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの商業地域で、規模のまとまった土地にはマンション開発業者の需要も想定されるが、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。市内中心部付近に位置し、地価は当面堅調に推移するものと予測する。 (2)国道沿いの商業地域である。敷地の集約化等によりマンション敷地への転用の可能性があるが、当面は現状のまま推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 91万2,456 円 1平米 27万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 98万8,494 円 1平米 29万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 91万2,456円 1平米 27万6,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 88万2,702円 1平米 26万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 88万2,702円 1平米 26万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動の正常化が進む中、不動産市況も概ね堅調さを維持しているものの、物価の高騰等により景況の先行きには不透明感も残る。 (2)経済活動の再開が進み、景気は回復基調にある。賃金の上昇も期待されるが、円安、資源高によるインフレも懸念される。
地域要因
(1)周辺には店舗付マンションも多く見られる地域であり、地価水準は概ね堅調に推移している。 (2)幹線道路沿いの商業地域として、地域要因に大きな変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＴ公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市八幡町１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万2,779 円／平米 103万4,047 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,656 円／平米 104万253 円／坪
標準価格 平米 坪	29万810 円／平米 96万1,418 円／坪
査定価格 平米 坪	29万1,000 円／平米 96万2,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＷＨ公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市八幡町１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,200 円／平米 58万2,517 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,610 円／平米 58万7,179 円／坪
標準価格 平米 坪	26万3,516 円／平米 87万1,184 円／坪
査定価格 平米 坪	26万4,000 円／平米 87万2,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＨ公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市八幡町１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,433 円／平米 65万6,019 円／坪
推定価格 平米 坪	22万3,732 円／平米 73万9,658 円／坪
標準価格 平米 坪	28万5,372 円／平米 94万3,440 円／坪
査定価格 平米 坪	28万5,000 円／平米 94万2,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＡ公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市八幡町１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,781 円／平米 60万4,274 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,878 円／平米 60万7,901 円／坪
標準価格 平米 坪	26万8,044 円／平米 88万6,153 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情