路線価 (2023) 東京都八王子市子安町1-536-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 八王子市東京都八王子市子安町１丁目５３６番３３
価格時点	2023 年
駅名	八王子駅 から 520m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,920万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 98万5,188 円 1平米 29万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,920万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 98万5,188 円／坪 1平米 29万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は範囲はＪＲ中央線八王子～西八王子駅間の既成の市街地に位置する主に近隣型商業系と商住混在地域のほか、位置的に近い住宅地域。需要の中心は資金力を持った個人事業者や小規模な法人事業者である。八王子駅南口の商業施設充実により周辺は熟成し、背後人口は増えている。駅前ビルに顧客を誘引されている傾向はあるものの、駅に近い用途に多様性がある地域で、需要は十分見込める。１㎡当たり２５万円～３５万円程度が需要の中心と考えられる。 (2) 同一需給圏は、八王子市内の近隣商業地域、及び幹線道路または準幹線道路沿いの路線商業地域である。中心的な需要者層は、八王子市に地縁的選好性を有する個人事業者または中小法人等である。本地域は、商業施設の集積度や繁華性は高くないものの、「八王子」駅から約５００ｍと接近性に優れており、街路条件も概ね良好であることから、地価は上昇基調で推移している。なお、取引される土地の規模は様々であるため中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は商業地において重要な指標であるが、従来からの土地所有者が有効利用、節税等を考慮し、土地を含んだ投資採算性を考慮していないケースも多く、必ずしも収益性が実態地価を反映しているとは限らず、収益価格は低く試算されたものと思慮する。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに前年価格、周辺標準地や基準地等との均衡に考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の規範性に優れた商業地の取引事例を中心に試算しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方、本圏域内の不動産賃貸事業は、節税等の目的で土地所有者が建物建築資金のみを投下して行う場合が多く、地価に見合う賃料の形成が十分でないため、収益価格の規範性は比準価格に比べてやや劣る。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、周辺の公示地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	八王子駅南東方
距離	520 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、共同住宅、事務所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八王子市東京都八王子市子安町１丁目５３６番３３
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	幅員７．２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に比較的近い近隣型の商業地で、特段の変動要因はなく、現状を維持すると予測する。 (2)店舗、事務所、共同住宅等が混在する地域として、街並みはほぼ出来上がっており、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 99万1,800 円 1平米 30万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 100万5,024 円 1平米 30万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 96万8,658円 1平米 29万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 100万5,024円 1平米 30万4,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 96万8,658円 1平米 29万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は薄れ、経済活動が戻りつつある。駅に近い地域の需要が活発であるが商業系は住宅系に比べて回復の程度がやや遅い。 (2)感染症対策としての行動制限がほぼなくなったことや、金融緩和政策の延長等により、商業地の地価は総じて上昇傾向である。
地域要因
(1)駅に近い近隣型商業地域で、背後人口も多く、用途に多様性があり、コロナ禍の時期よりやや回復基調。 (2)最寄り駅に比較的近い野猿街道沿いの近隣商業地域であり、地域要因に特段の変動はないが、一般的要因の影響により、地価は上昇基調で推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内では、ほぼ標準的な画地であり、市場競争力等も普通である。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＫ公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市子安町１丁目５３６番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万2,793 円／平米 73万6,554 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,485 円／平米 74万5,453 円／坪
標準価格 平米 坪	29万5,524 円／平米 97万7,002 円／坪
査定価格 平米 坪	29万6,000 円／平米 97万8,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	記載無
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	15 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＯ公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市子安町１丁目５３６番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万7,077 円／平米 121万3,557 円／坪
推定価格 平米 坪	37万7,088 円／平米 124万6,653 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,849 円／平米 106万7,339 円／坪
査定価格 平米 坪	32万3,000 円／平米 106万7,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＫ公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市子安町１丁目５３６番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,338 円／平米 83万4,229 円／坪
推定価格 平米 坪	26万4,044 円／平米 87万2,929 円／坪
標準価格 平米 坪	28万5,762 円／平米 94万4,729 円／坪
査定価格 平米 坪	28万6,000 円／平米 94万5,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＯ公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市子安町１丁目５３６番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万1,480 円／平米 79万8,333 円／坪
推定価格 平米 坪	23万3,431 円／平米 77万1,723 円／坪
標準価格 平米 坪	29万337 円／平米 95万9,854 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＫ公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市子安町１丁目５３６番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万6,878 円／平米 127万9,019 円／坪
推定価格 平米 坪	30万6,015 円／平米 101万1,686 円／坪
標準価格 平米 坪	32万9,403 円／平米 108万9,006 円／坪
査定価格 平米 坪	32万9,000 円／平米 108万7,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情