路線価 (2023) 東京都八王子市下柚木2-10-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 八王子市東京都八王子市下柚木２丁目１０番２外
価格時点	2023 年
駅名	南大沢駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,750万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,780万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万5,572 円／坪 1平米 16万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八王子市内、主に幹線、準幹線道路沿いの路線商業地域及び商住混在地域等である。需要者は不動産事業者のほか、小規模事業者、収益物件目的の投資家等と考察される。周辺の繁華性は弱く新規の店舗需要も乏しいものの、地価は比較的安定している。土地取引の中心価格帯は、規模の大小に左右されるが、概ね坪５０万円前後と窺える。 (2) 同一需給圏は八王子市内の幹線道路及びそれに準ずる道路沿いの路線商業地域である。主な需要者は、自用で１階を店舗兼事務所とし２階以上を居宅として使用することを目的とする個人や小規模事業者等が想定される。最寄駅からやや遠く繁華性が高くないものの、住宅需要は比較的高いため地価は比較的堅調である。売買市場における周辺土地の実勢相場は坪５０万円から６０万円程度と想定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線沿いの土地利用が類似する取引事例から求めた比準価格は適正に査定され実証的で説得力がある。収益価格は店舗併用住宅における賃貸を前提とした収益性を基に求めた価格であるが、最寄駅が遠いため店舗賃料水準が低く収益性が劣ることから、やや低位に求められた。以上から現状の不動産市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) やや低い繁華性のため１階店舗兼事務所の賃料が低位となり、土地購入からの賃貸事業による収益性確保は難しい。そのため、典型的な市場参加者は自用の個人や小規模事業者であり、彼らの取引意思を強く反映し売買市場における価格を体現している比準価格の規範性は高く、低い収益性に基づく収益価格の規範性は劣る。よって、比準価格を標準とし収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南大沢駅北方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	108 坪 (357 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、店舗、アパート等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八王子市東京都八王子市下柚木２丁目１０番２外
標準地の範囲
東	40 m
西	210 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	２０ｍ　都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)共同住宅、店舗、事業所等が混在する路線商業地域で、今後も同様な地域で推移するものと予想される。 (2)都道沿いに店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も同様な地域として推移するものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍でも低金利による底堅い不動産市場であったが、インフレと金利上昇によって調整するリスクが高まっている。 (2)ウイズコロナ進展に伴い景気浮揚が期待されるものの、物価高騰を抑えるための世界的な金融引締等により、景気下振れリスクが意識されつつある。
地域要因
(1)特に地域要因の変動は認められず、地価は底堅い状況が続いている。 (2)幹線道路沿いの路線商業地域として、特段の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予想する。
個別的要因	(1)特段、変動要因はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＭ公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市下柚木２丁目１０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,965 円／平米 48万2,560 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,389 円／平米 47万4,044 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,883 円／平米 44万2,617 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＮ公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市下柚木２丁目１０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,279 円／平米 65万2,204 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,209 円／平米 63万2,137 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,120 円／平米 54万5,887 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＹ公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市下柚木２丁目１０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,998 円／平米 47万9,363 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,433 円／平米 48万801 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,127 円／平米 50万2,932 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＷＨ公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市下柚木２丁目１０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,139 円／平米 51万2,890 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,524 円／平米 50万938 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,933 円／平米 51万2,208 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＴ公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市下柚木２丁目１０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,139 円／平米 60万8,764 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,139 円／平米 60万8,764 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,679 円／平米 54万1,123 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情