路線価 (2023) 東京都武蔵野市境南町1-100-45 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 武蔵野市東京都武蔵野市境南町１丁目１００番４５
価格時点	2023 年
駅名	武蔵境駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	8,860万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 164万6,388 円 1平米 49万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	8,860万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 164万6,388 円／坪 1平米 49万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね武蔵野市及び三鷹市内の中央線各駅から徒歩圏内の住宅地域で、需要者は武蔵野市及び周辺市区の一時取得者及び買替取得者である。最寄駅に近く堅調な需要が見込める地域で、低金利及びコロナ禍の縮小により地価は上昇傾向にある。１２０㎡程度の土地で６千万円前後、新築の戸建住宅で８千万円台半ばが需要の中心である。地域内には中規模画地も多いが、総額がかさむため小規模な画地に比べて単価は低くなる傾向にある。 (2) 同一需給圏は、武蔵野市のＪＲ中央線沿線の住宅地域、周辺市区や他沿線地域に及ぶ。需要者は主に居住目的の個人で同市のほか、周辺市区からの転入も見られる。近隣地域は都心部への交通利便性に優れるＪＲ中央線武蔵境駅へ徒歩圏内に位置する成熟した住宅地域としての環境を形成しており需要は底堅い。細分化した１２０㎡程度の土地で総額６千万円程度、新築戸建住宅で総額７～８千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模一般住宅が多い既成の住宅地域で、土地需要は個人による自用目的のものが中心であり、収益性よりも周辺での取引価格が価格決定の主要な指標とされている。よって、収益価格は参考に留め、市場の動向を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は低層アパート等も散見されるが、個人の居宅としての利用目的での取引が中心である。賃貸市場も比較的に安定しているものの、土地価格に見合う賃料水準は十分に形成されておらず、収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される地域である。従って、現実の不動産取引市場を反映した客観的、実証的な比準価格を標準として、収益性に基づく収益価格を参考に留めて、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	武蔵境駅南東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	武蔵野市東京都武蔵野市境南町１丁目１００番４５
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、４．５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当分の間は現状のまま推移するものと予測される。 (2)中規模一般住宅が多い既成の住宅地域である。地域は成熟しており地域の状況に影響を与えるであろう特段の地域要因は見受けられないため、現状を維持して推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 164万6,388 円 1平米 49万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 164万6,388 円 1平米 49万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 164万6,388円 1平米 49万8,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 160万104円 1平米 48万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 164万6,388円 1平米 49万8,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 160万104円 1平米 48万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)武蔵野市では人口頭打ちの中、高齢化は進行しており、低金利の持続及びコロナ禍の縮小により不動産需要は回復傾向にある。 (2)新型コロナウイルスの影響は解消されつつあり、ワクチン供給に伴う経済活動の再開、低金利を背景として地価は上昇基調で推移している。
地域要因
(1)武蔵境駅から徒歩圏内にある住宅地域で、地域要因に大きな変化はないが、上記一般的要因により地価は上昇基調で推移した。 (2)中規模一般住宅が多い既成の住宅地域であり、地域要因の変動は特に認められない。
個別的要因	(1)東道路で居住の快適性は標準的であるが、それによる市場での競争力に特に変化はない。 (2)個別的要因に係る価格形成要因の変動は特にない。個別的要因に基づく競争力は代替・競争関係にある他の不動産と比較して概ね普通程度である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＳ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都武蔵野市境南町１丁目１００番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万7,883 円／平米 174万5,181 円／坪
推定価格 平米 坪	50万4,224 円／平米 166万6,965 円／坪
標準価格 平米 坪	53万9,277 円／平米 178万2,850 円／坪
査定価格 平米 坪	55万 円／平米 181万8,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都武蔵野市境南町１丁目１００番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万9,093 円／平米 145万1,641 円／坪
推定価格 平米 坪	45万70 円／平米 148万7,931 円／坪
標準価格 平米 坪	47万8,289 円／平米 158万1,223 円／坪
査定価格 平米 坪	48万8,000 円／平米 161万3,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＳ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都武蔵野市境南町１丁目１００番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	51万2,778 円／平米 169万5,244 円／坪
推定価格 平米 坪	50万3,011 円／平米 166万2,954 円／坪
標準価格 平米 坪	50万11 円／平米 165万3,036 円／坪
査定価格 平米 坪	51万 円／平米 168万6,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＩＴ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都武蔵野市境南町１丁目１００番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万4,831 円／平米 117万3,071 円／坪
推定価格 平米 坪	42万4,962 円／平米 140万4,924 円／坪
標準価格 平米 坪	48万4,563 円／平米 160万1,965 円／坪
査定価格 平米 坪	49万4,000 円／平米 163万3,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情