路線価 (2023) 東京都武蔵野市吉祥寺南町1-2728-9内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 武蔵野市東京都武蔵野市吉祥寺南町１丁目２７２８番９内
価格時点	2023 年
駅名	吉祥寺駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 872万7,840 円
1平米当たり	1平米 264万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億5,700万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,124万400 円 1平米 340万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3億5,800万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,127万3,460 円／坪 1平米 341万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏内の範囲は、多摩地区及び区部西部の主要駅の周辺の商業地域である。需要者の中心は都内及び隣接県内のビル事業者、不動産投資家等の法人及び個人である。吉祥寺駅南口に近いパークロード沿いで飲食店が多く繁華性が高い。希少性のある立地であるが借地が多い。新型コロナ禍の影響が減少しつつあり地価は上昇している。取引規模がまちまちの為、総額での中心価格帯は把握し難いが、世評での地価水準は㎡当り３５０万円前後とみられる。 (2) 同一需給圏は主として多摩地区及び都内主要駅周辺に存する繁華性の高い商業地域である。吉祥寺駅から徒歩圏内の繁華性の高い商業地域のため需要は底堅い。先行き不透明感はあるが、地価は回復基調である。主な需要者は収益物件の購入を目的とする投資法人等と考察される。収益ビル等の収益性に着目した取引等が中心であるため物件の有する個別性により取引価格の幅は大きく、一定の価格水準は把握し難いが、同様の物件で概ね３４０万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用ビル目的及び収益ビル目的の需要が見込まれる。吉祥寺駅周辺の商業地域に価格水準が近い適正な事例がなく、三鷹駅周辺及び価格水準が近い区部の商業地域の事例を採用した。比準価格は市場の実態を反映する実証性の高い価格であり、収益価格はビル投資採算性を示す価格である。比準価格に収益価格を関連づけ、同一地点の基準地との変動率、都内の価格水準が近い商業地の標準地との価格のバランス及び変動率を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中高層の飲食店、雑居ビルが多い駅前の商業地域であるため、収益物件が多く賃貸市場は安定している。商業地域の需要者は投資家等が中心であることから収益性を重視する傾向にある。一方、比準価格については市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格であるといえる。従って、比準価格及び収益価格を相互に関連付け、更に指定基準地の価格との変動率を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	吉祥寺駅南方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	31.8 坪 (105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の飲食店、雑居ビルが多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	438 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	武蔵野市東京都武蔵野市吉祥寺南町１丁目２７２８番９内
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	15 m
面積	105 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	438 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)吉祥寺駅南口の飲食店が入居する雑居ビルが多い繁華性の高いパークロード沿いの商業地域であり、特段の地域要因の変動はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)吉祥寺駅南口の中高層の飲食店、雑居ビルが多い駅前の商業地域である。当面の間において現状を維持して推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,170万3,240 円 1平米 354万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,150万4,880 円 1平米 348万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,170万3,240円 1平米 354万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 1,090万9,800円 1平米 330万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,150万4,880円 1平米 348万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 1,090万9,800円 1平米 330万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が減少し、金融緩和の継続等により当市における商業地需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)新型コロナウイルスの影響は解消されつつあり、ワクチン供給に伴う経済活動の再開、低金利を背景として地価は上昇基調で推移している。
地域要因
(1)特に地域要因の変動はない。駅南口に近い飲食店街であり、新型コロナ禍の影響が減少し、需要は強く地価は上昇している。 (2)吉祥寺駅南口に近接する繁華性の高い商業地域であり、駅南口再開発の影響もあり需要は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特にない。繁華性の高い人気のパークロードに立地する希少性から、代替・競争関係にある土地と比較して競争力は高位である。 (2)個別的要因に係る価格形成要因の変動は特にない。個別的要因に基づく競争力は代替・競争関係にある他の不動産と比較して概ね普通程度である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都武蔵野市吉祥寺南町１丁目２７２８番９内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	270万6,798 円／平米 894万8,674 円／坪
推定価格 平米 坪	277万9,882 円／平米 919万290 円／坪
標準価格 平米 坪	333万3,192 円／平米 1,101万9,533 円／坪
査定価格 平米 坪	333万 円／平米 1,100万8,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都武蔵野市吉祥寺南町１丁目２７２８番９内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	331万2,731 円／平米 1,095万1,889 円／坪
推定価格 平米 坪	308万9,469 円／平米 1,021万3,785 円／坪
標準価格 平米 坪	367万7,939 円／平米 1,215万9,266 円／坪
査定価格 平米 坪	368万 円／平米 1,216万6,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都武蔵野市吉祥寺南町１丁目２７２８番９内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	228万279 円／平米 753万8,602 円／坪
推定価格 平米 坪	233万7,286 円／平米 772万7,068 円／坪
標準価格 平米 坪	348万8,487 円／平米 1,153万2,938 円／坪
査定価格 平米 坪	349万 円／平米 1,153万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都武蔵野市吉祥寺南町１丁目２７２８番９内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	311万6,492 円／平米 1,030万3,123 円／坪
推定価格 平米 坪	316万3,239 円／平米 1,045万7,668 円／坪
標準価格 平米 坪	364万91 円／平米 1,203万4,141 円／坪
査定価格 平米 坪	364万 円／平米 1,203万3,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都武蔵野市吉祥寺南町１丁目２７２８番９内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	324万2,286 円／平米 1,071万8,998 円／坪
推定価格 平米 坪	348万1,191 円／平米 1,150万8,817 円／坪
標準価格 平米 坪	355万2,236 円／平米 1,174万3,692 円／坪
査定価格 平米 坪	355万 円／平米 1,173万6,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情