路線価 (2023) 東京都三鷹市上連雀8-55-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 三鷹市東京都三鷹市上連雀８丁目５５番１９
価格時点	2023 年
駅名	三鷹駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 99万1,800 円
1平米当たり	1平米 30万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,390万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 126万2,892 円 1平米 38万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,370万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 125万9,586 円／坪 1平米 38万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ中央線沿線の三鷹市及び周辺市域に存する最寄駅からバス便圏の住宅地域である。需要者は都心への通勤者及び地縁的選好性を有するもので、第一次取得者が中心、買替え層も見られる。バス便が豊富な閑静な住宅地域であり、居住環境が良好であることから、堅調な需要に支えられ、地価は上昇傾向にある。土地価格は４，０００万円～５，０００万円台、新築戸建物件で５，０００万円～６，０００万円台が中心価格帯と考える。 (2) 同一需給圏は三鷹市内でＪＲ中央線沿線の最寄駅からやや離れたバス便の低層住宅地域と判定した。典型的な需要者は良好な住環境を望む都心に通勤するサラリーマン世帯層が中心となる。需要の中心価格帯は４０坪前後の更地で５０００万円前後、新築建売住宅は土地３０～４０坪の区画で合計５０００万円台中盤から６０００万円台。近隣地域の地価は新型コロナ禍の影響が緩和し引き続き上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 多数の自己居住用目的の取引事例に基づいて市場性を反映した比準価格を試算した。近隣地域は低層の住宅地域であり、行政的条件より高度利用が困難なため、収益目的利用に馴染まず、自己居住目的の土地取引が主流である。したがって、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われている。よって、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考程度に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (2) 近隣地域は小中規模の一般住宅が多く、旧来からの地主による土地活用の一環で建てられたアパート等が散見される。本評価で得られた比準価格は類似性が高い事例を採用しており、実証的かつ信頼度が高い価格といえる。一方、収益価格は理論的であるが駅距離がやや遠く収益性があまり重視されないため相対的に低位となった。よって、比準価格を中心に、収益価格を参考に留めて、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三鷹駅
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	42.6 坪 (141 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパートが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三鷹市東京都三鷹市上連雀８丁目５５番１９
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	160 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8.6 m
奥行き	16.5 m
面積	141 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅からバス便圏の閑静な住環境の概ね良好な熟成した住宅地域であり、大きな地域変動要因はないが、コロナ禍による影響からの回復傾向を反映し、当面の間、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。 (2)最寄駅からバス便の区画整然とした住宅地域。地域要因に特段の変化はなく、当面現状を維持しながら推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 126万2,892 円 1平米 38万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 125万9,586 円 1平米 38万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 126万2,892円 1平米 38万2,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 123万3,138円 1平米 37万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 125万9,586円 1平米 38万1,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 123万3,138円 1平米 37万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)２３区からの転入増加もあり人口は増加傾向。低金利や人気の高さを反映し、土地供給に対して旺盛な需要増、地価は上昇傾向にある。 (2)新型コロナ禍の影響は緩和されて当市の不動産価格は緩やかな上昇基調で推移している。
地域要因
(1)閑静な一般住宅地域、住環境は概ね良好、最寄駅からの運航本数が多いバス便圏であるために需要回復により地価は上昇傾向にある。 (2)区画整然とした住宅地域。当面は現状を維持しながら推移すると予測される。
個別的要因	(1)東側道路で日照が普通、規模・形状共に標準的な画地であり、市場競争力は概ね普通である。 (2)東４ｍ市道に接面する中間画地。格別の変動要因は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＡ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市上連雀８丁目５５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万3,212 円／平米 133万3,019 円／坪
推定価格 平米 坪	40万8,051 円／平米 134万9,017 円／坪
標準価格 平米 坪	37万955 円／平米 122万6,377 円／坪
査定価格 平米 坪	37万8,000 円／平米 124万9,668 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＴ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市上連雀８丁目５５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万6,067 円／平米 134万2,458 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,561 円／平米 137万539 円／坪
標準価格 平米 坪	38万9,625 円／平米 128万8,100 円／坪
査定価格 平米 坪	39万7,000 円／平米 131万2,482 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	440 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＡ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市上連雀８丁目５５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万2,910 円／平米 133万2,020 円／坪
推定価格 平米 坪	39万6,711 円／平米 131万1,527 円／坪
標準価格 平米 坪	37万758 円／平米 122万5,726 円／坪
査定価格 平米 坪	37万8,000 円／平米 124万9,668 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＴ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市上連雀８丁目５５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万4,728 円／平米 117万2,731 円／坪
推定価格 平米 坪	38万520 円／平米 125万7,999 円／坪
標準価格 平米 坪	38万6,315 円／平米 127万7,157 円／坪
査定価格 平米 坪	39万4,000 円／平米 130万2,564 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市上連雀８丁目５５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万6,080 円／平米 117万7,200 円／坪
推定価格 平米 坪	34万8,548 円／平米 115万2,300 円／坪
標準価格 平米 坪	35万652 円／平米 115万9,256 円／坪
査定価格 平米 坪	35万8,000 円／平米 118万3,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情