路線価 (2023) 東京都三鷹市牟礼4-639-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 三鷹市東京都三鷹市牟礼４丁目６３９番１４
価格時点	2023 年
駅名	井の頭公園駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4,750万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万8,192 円 1平米 43万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,750万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万8,192 円／坪 1平米 43万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京王井の頭線沿線及びＪＲ中央線沿線の概ね三鷹市、武蔵野市、杉並区等の住宅地域の圏域である。主な需要者は前記各市の居住者及び区部からの転入も含む都心部へ通勤する中堅所得者層であるものと考察される。取引の中心となる価格帯は規模１００㎡程度の土地で総額４千万円程度、新築戸建住宅で総額６千万円程度である。最寄駅からの駅距離があるため交通接近条件はやや劣るが、井の頭公園に近い閑静な住環境を有しており需要は底堅い。 (2) 同一需給圏は京王井の頭線・ＪＲ中央線沿線で、三鷹市を中心に隣接市区の駅徒歩圏内の低層住宅地域。典型的な需要者は都心通勤世帯者が中心。最寄駅からやや遠いが、吉祥寺駅南口から井の頭公園を経由したバス便が充実し良好な居住環境を形成している。取引価格の中心は土地１００㎡程度で４０００万円台、新築建売住宅では５０００万円台後半から６０００万円台。近隣地域の地価は新型コロナ禍の影響が緩和し引き続き上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域であるが、個人需要者による自用目的での取引が一般的である。賃料水準はやや低く、土地価格に見合った賃料水準は形成されておらず、収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される地域である。従って、現実の不動産取引市場を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考に留めて、更に指定基準地の価格との変動率を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 以上より、２試算価格を得たが開差が生じているため再吟味する。比準価格は取引価格に基づく実証的な価格である。本件では京王井の頭線沿線徒歩圏内の低層住宅地の事例を採用し、規範性が高い結果を得た。一方、収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、低層住宅地では収益性は一般にあまり重視されない傾向が認められる。従って、比準価格を重視して、収益価格を参考に留め、指定基準地及び周辺標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	井の頭公園駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三鷹市東京都三鷹市牟礼４丁目６３９番１４
標準地の範囲
東	120 m
西	70 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	13.8 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域である。地域の状況に影響を与えるであろう特段の地域要因は見受けられないため、当面の間において現状を維持して推移していくものと予測される。 (2)特段の変動要因はなく、現状を維持しながら推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 142万8,192 円 1平米 43万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 142万8,192 円 1平米 43万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 142万8,192円 1平米 43万2,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 139万5,132円 1平米 42万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 142万8,192円 1平米 43万2,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 139万5,132円 1平米 42万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの影響は解消されつつあり、ワクチン供給に伴う経済活動の再開、低金利を背景として地価は上昇基調で推移している。 (2)新型コロナ禍の影響は緩和されて当市の不動産価格は緩やかな上昇基調で推移している。
地域要因
(1)一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因の変動は特に認められない。 (2)井の頭公園駅からやや遠隔にある住宅地であり、居住環境は普通程度。格別の地域変動要因はなく、当面現状維持と予測される。
個別的要因	(1)個別的要因に係る価格形成要因の変動は特にない。個別的要因に基づく競争力は代替・競争関係にある他の不動産と比較して概ね普通程度である。 (2)北方位の画地。その他、格別の個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＡ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市牟礼４丁目６３９番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万4,186 円／平米 120万3,999 円／坪
推定価格 平米 坪	35万799 円／平米 115万9,741 円／坪
標準価格 平米 坪	42万9,375 円／平米 141万9,514 円／坪
査定価格 平米 坪	42万9,000 円／平米 141万8,274 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市牟礼４丁目６３９番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万6,080 円／平米 117万7,200 円／坪
推定価格 平米 坪	36万3,216 円／平米 120万792 円／坪
標準価格 平米 坪	42万7,313 円／平米 141万2,697 円／坪
査定価格 平米 坪	42万7,000 円／平米 141万1,662 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＯ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市牟礼４丁目６３９番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	57万1,776 円／平米 189万291 円／坪
推定価格 平米 坪	54万5,616 円／平米 180万3,806 円／坪
標準価格 平米 坪	43万5,100 円／平米 143万8,441 円／坪
査定価格 平米 坪	43万5,000 円／平米 143万8,110 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＭ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市牟礼４丁目６３９番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,994 円／平米 174万2,242 円／坪
推定価格 平米 坪	49万6,281 円／平米 164万705 円／坪
標準価格 平米 坪	43万8,411 円／平米 144万9,387 円／坪
査定価格 平米 坪	43万8,000 円／平米 144万8,028 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情