路線価 (2023) 東京都三鷹市井口1-134-49 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 三鷹市東京都三鷹市井口１丁目１３４番４９
価格時点	2023 年
駅名	武蔵境駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 85万9,560 円
1平米当たり	1平米 26万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	6,210万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万4,204 円 1平米 33万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6,190万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万898 円／坪 1平米 33万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に三鷹市及び隣接市内における中位の低層住宅地域と判定。需要者は同一需給圏のファミリー層が想定される。敷地規模は１００㎡～１２０㎡程度が需要の中心であり、小～大規模開発の新築建売住戸の取引は土地１００㎡程度で４千万円台後半～５千万円台前半である。中古物件の取引も多い。 (2) 同一需給圏はＪＲ中央線沿線で三鷹市及び隣接市の低層住宅地域と判定した。典型的な需要者は都心に通勤する世帯者が中心である。最寄駅から徒歩圏内で周辺環境は比較的良好である。市場における取引価格の中心価格帯は土地１００㎡程度で３０００万円前半、新築建売住宅では５０００万円台。近隣地域の地価は新型コロナ禍の影響が緩和し引き続き上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 高度利用が出来ない第１種低層住居専用地域に存し、土地相場に相応する賃料収入も困難である。典型的な需要者は居住の快適性及び利便性等を重視する個人である。当該需要者は同一需給圏内の実際の取引を考慮して取引の意思決定を行い、収益目的前提での取引は皆無に近い。以上より、収益価格は参考にとどめて、代表標準地との検討を踏まえ、実証的かつ規範性があり説得力の高い価格となった取引事例比較法による比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 以上より、２試算価格を得たが開差が生じているため再吟味する。比準価格は取引価格に基づく実証的な価格である。本件では規範性が高い住宅地の事例を採用しており、精度が高い適正な価格が得られた。一方、収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、住宅地においては収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される傾向がある。従って、比準価格を重視して、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。
交通
交通施設	武蔵境駅　南方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	56.3 坪 (186 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかアパートや畑も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三鷹市東京都三鷹市井口１丁目１３４番４９
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)従来の低層住宅地域であり、今後も概ね現況どおり推移するものと思料する。但し、中規模画地の需要は多いとは言えず、今後は画地の細分化が進むものと推測する。 (2)特段の変動要因はなく、現状を維持しながら推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 110万4,204 円 1平米 33万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 110万898 円 1平米 33万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 110万4,204円 1平米 33万4,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 107万7,756円 1平米 32万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 110万898円 1平米 33万3,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 107万7,756円 1平米 32万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気等の先行き不透明感はあるが、当市の不動産市場は堅調である。なお、選別化は進んでいる。 (2)新型コロナ禍の影響は緩和されて当市の不動産価格は緩やかな上昇基調で推移している。
地域要因
(1)武蔵境駅勢圏の普通住宅地域として需要は堅調で、値頃感を残し地価は緩やかな上昇傾向で推移している。 (2)武蔵境駅から徒歩圏内にある住宅地であり、良好な居住環境を維持している。その他に格別の地域変動要因はない。
個別的要因	(1)特段の変動は認められない。 (2)東方位の画地。その他、格別の個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＴ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市井口１丁目１３４番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万4,858 円／平米 117万3,161 円／坪
推定価格 平米 坪	34万4,719 円／平米 113万9,641 円／坪
標準価格 平米 坪	32万8,304 円／平米 108万5,373 円／坪
査定価格 平米 坪	33万5,000 円／平米 110万7,510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＡ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市井口１丁目１３４番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万672 円／平米 125万8,502 円／坪
推定価格 平米 坪	35万3,407 円／平米 116万8,364 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,021 円／平米 107万7,825 円／坪
査定価格 平米 坪	33万3,000 円／平米 110万898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＴ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市井口１丁目１３４番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万7,907 円／平米 111万7,121 円／坪
推定価格 平米 坪	34万9,630 円／平米 115万5,877 円／坪
標準価格 平米 坪	32万7,063 円／平米 108万1,270 円／坪
査定価格 平米 坪	33万4,000 円／平米 110万4,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＭ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市井口１丁目１３４番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万2,384 円／平米 93万3,562 円／坪
推定価格 平米 坪	26万111 円／平米 85万9,927 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,852 円／平米 81万2,787 円／坪
査定価格 平米 坪	25万1,000 円／平米 82万9,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情