路線価 (2023) 東京都三鷹市下連雀7-323-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 三鷹市東京都三鷹市下連雀７丁目３２３番６外
価格時点	2023 年
駅名	三鷹駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億2,100万 円 (260 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 154万596 円 1平米 46万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1億2,100万 円 (260 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 154万596 円／坪 1平米 46万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三鷹市又は近隣市区内にあるＪＲ中央線沿線の住商混在地域。需要者は自用又は自用一部賃貸を目的とする個人・個人事業者等、大規模であればディベロッパー等が想定される。住宅地としての需要は底堅く、マンション用地の需要も堅調であるのに対して供給が少なく、地価は上昇している。市場での中心価格帯は１㎡当たり４０～５０万円台、画地規模は様々であり総額は把握し難い。 (2) 同一需給圏は三鷹市を中心として隣接市一帯に広がる中層共同住宅が存する住宅地域である。需要者は、収益目的で土地を取得する法人、個人投資家、不動産業者等が中心である。対象標準地の存する地域は、幹線道路沿いに中層の共同住宅等が存し、背後に戸建住宅等が建ち並ぶ交通利便性、生活利便性の良好な地域である。取引の中心価格帯は更地価格で１㎡あたり４０万円台から５０万円台が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿いの住商混在地域で中層の賃貸マンションも見受けられるが、徒歩限界圏にあり賃貸市場規模は小さく、収益性が地価形成に与える影響度は相対的に低いと判断される。比準価格は、立地条件等において類似性の高い事例を重視して試算しており、規範性が高い。よって、市場性を反映し実証的な比準価格を標準に収益価格を参酌し、他の標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地が存する近隣地域は幹線道路沿いに中層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。市場での取引事例は価格判定の基礎となるものであり、比準価格は実証的な価格である。一方、収益不動産としての賃貸建物想定はしたものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位となったが、収益目的の需要者にとって収益価格は説得力を有する。よって比準価格を標準として、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三鷹駅　南方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	78.6 坪 (260 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層共同住宅、店舗兼住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三鷹市東京都三鷹市下連雀７丁目３２３番６外
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	10 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　１６ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに共同住宅、店舗付共同住宅、店舗兼住宅が混在する地域として、今後も現状を維持していくものと予測する。底堅い住宅需要に対して供給が少なく地価は強含みで推移すると思われる。 (2)幹線道路沿いの中層共同住宅地域として成熟しており、特段の価格変動要因もないことから、今後も現況のまま推移していくものと予測される。地価水準は上昇傾向が続いている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 155万3,820 円 1平米 47万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 157万350 円 1平米 47万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 155万3,820円 1平米 47万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 150万924円 1平米 45万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 157万350円 1平米 47万5,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 150万924円 1平米 45万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルスの影響は解消されつつあり、景気の回復及び低金利を背景に市内の不動産需要は堅調で、地価の上昇傾向が顕著になった。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、三鷹市における不動産取引価格の変動率は全体的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)街路条件に恵まれた混在地域で、店舗需要は弱いものの住宅地としての需要は堅調。地価は上昇傾向にある。 (2)幹線道路沿いの中層共同住宅地域であり地域要因に特に変動はない。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市下連雀７丁目３２３番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万8,937 円／平米 211万2,326 円／坪
推定価格 平米 坪	67万8,871 円／平米 224万4,348 円／坪
標準価格 平米 坪	47万3,741 円／平米 156万6,188 円／坪
査定価格 平米 坪	48万3,000 円／平米 159万6,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＴ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市下連雀７丁目３２３番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,024 円／平米 149万7,697 円／坪
推定価格 平米 坪	44万2,238 円／平米 146万2,039 円／坪
標準価格 平米 坪	45万5,915 円／平米 150万7,255 円／坪
査定価格 平米 坪	46万5,000 円／平米 153万7,290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市下連雀７丁目３２３番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万1,604 円／平米 116万2,403 円／坪
推定価格 平米 坪	35万1,604 円／平米 116万2,403 円／坪
標準価格 平米 坪	42万4,643 円／平米 140万3,870 円／坪
査定価格 平米 坪	43万3,000 円／平米 143万1,498 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市下連雀７丁目３２３番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万3,934 円／平米 140万1,526 円／坪
推定価格 平米 坪	41万6,189 円／平米 137万5,921 円／坪
標準価格 平米 坪	48万2,258 円／平米 159万4,345 円／坪
査定価格 平米 坪	49万2,000 円／平米 162万6,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	近郊整備地帯
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市下連雀７丁目３２３番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	40万7,909 円／平米 134万8,547 円／坪
推定価格 平米 坪	41万2,352 円／平米 136万3,236 円／坪
標準価格 平米 坪	47万6,708 円／平米 157万5,997 円／坪
査定価格 平米 坪	48万6,000 円／平米 160万6,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	近郊整備地帯
特別な事情