路線価 (2023) 東京都三鷹市野崎4-225-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 三鷹市東京都三鷹市野崎４丁目２２５番５
価格時点	2023 年
駅名	武蔵境駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 130万2,564 円 1平米 39万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億1,800万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 130万9,176 円／坪 1平米 39万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三鷹市又は近隣市内における幹線道路沿いの路線商業地域。主な需要者は、自用又は自用一部賃貸を目的とする地元中小法人・個人事業者等、纏まった規模であればディベロッパー等も想定される。周辺の幹線道路との連続性や店舗の連坦性は良好で、自動車関連の営業所・スポーツ専門店・ファミリーレストラン等の需要があり、マンション素地としての需要も底堅く、地価は上昇。中心価格帯は４０万円／㎡前後、総額は画地規模が様々で把握し難い。 (2) 　同一需給圏は主として三鷹市及び武蔵野市とその隣接市区内に存する幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、ロードサイド店舗用地として利用する個人事業者や法人であるが、住宅ディベロッパーも想定される。近隣地域は、駅からかなり距離があるがロードサイド店舗のほか住宅需要も認められ、市場の中心価格帯の把握は困難であるが平米あたり４０万円前後と考えられる。コロナ禍の影響が残る中でも地価は概ね上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 街路条件に恵まれた立地のため店舗・営業所が多いが、当該地域は自用の店舗が中心で、賃貸市場規模は比較的小さいため、収益性が地価形成に与える影響度は相対的に低いと判断される。比準価格は、立地条件等において類似性の高い事例を重視して試算しており、規範性が高い。よって、市場性を反映し実証的な比準価格を標準に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　市場性を反映した比準価格は、近隣商業地域を中心とした類似性の高い取引事例により試算されており、実証的で信頼性が高い。収益価格は理論的価格であり、賃料水準、還元利回り等も適切に求められ、妥当性が認められるが、やや想定要素を含有するものと判断された。従って、本鑑定においては、信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、更に代表標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	武蔵境駅　南方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	89.8 坪 (297 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	ロードサイド店舗等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三鷹市東京都三鷹市野崎４丁目２２５番５
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	18 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いにロードサイド店舗、営業所等が見られる路線商業地域として、今後も現状を維持していくものと予測する。地価は上昇を継続すると思われる。 (2)都道沿いにロードサイド店舗、営業所等がみられる路線商業地域であり、当該地域に特段の変動要因はなく、概ね現状維持で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 131万5,788 円 1平米 39万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 133万2,318 円 1平米 40万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 131万5,788円 1平米 39万8,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 127万6,116円 1平米 38万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 133万2,318円 1平米 40万3,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 127万6,116円 1平米 38万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルスの影響は解消されつつあり、景気の回復及び低金利を背景に市内の不動産需要は堅調で、地価は上昇している。 (2)三鷹市の人口は微増傾向で土地需要は底堅く推移している。一方、長引くコロナ禍の影響や物価高等、先行きに不透明感も残る状況である。
地域要因
(1)ロードサイド型店舗が中心の路線商業地域で地域要因に変動はない。地価は上昇傾向にある。 (2)都道に面した路線商業地域であり、コロナ禍の影響も残るが、根強い需要が存し、地価は強含み傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市野崎４丁目２２５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	40万7,909 円／平米 134万8,547 円／坪
推定価格 平米 坪	41万2,352 円／平米 136万3,236 円／坪
標準価格 平米 坪	41万2,352 円／平米 136万3,236 円／坪
査定価格 平米 坪	41万2,000 円／平米 136万2,072 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	近郊整備地帯
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市野崎４丁目２２５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万3,934 円／平米 140万1,526 円／坪
推定価格 平米 坪	41万6,189 円／平米 137万5,921 円／坪
標準価格 平米 坪	42万5,116 円／平米 140万5,433 円／坪
査定価格 平米 坪	42万5,000 円／平米 140万5,050 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	近郊整備地帯
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都三鷹市野崎４丁目２２５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	49万7,902 円／平米 164万6,064 円／坪
推定価格 平米 坪	47万6,315 円／平米 157万4,697 円／坪
標準価格 平米 坪	40万9,910 円／平米 135万5,162 円／坪
査定価格 平米 坪	41万 円／平米 135万5,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都三鷹市野崎４丁目２２５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万206 円／平米 129万21 円／坪
推定価格 平米 坪	31万2,474 円／平米 103万3,039 円／坪
標準価格 平米 坪	37万9,216 円／平米 125万3,688 円／坪
査定価格 平米 坪	37万9,000 円／平米 125万2,974 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情