路線価 (2023) 東京都青梅市成木3-370-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 青梅市東京都青梅市成木３丁目３７０番７外
価格時点	2023 年
駅名	東青梅駅 から 6500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月02日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	890万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	893万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,205 円／坪 1平米 2万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、青梅市及びその周辺市町における住宅地域又は混在地域である。需要者は同一需給圏内居住者及び通勤者が中心となる。山間の市街化調整区域内の住宅地域であり、宅地の供給は少なく、かつ取引は割安なものが目立つ。地域的な高齢化率は高く、人口も減少傾向であり、需要は弱く地価は弱含みである。土地は３００万円～９００万円程度、建売は見られない。 (2) 同一需給圏は、青梅市及びその周辺市町村を中心とする西多摩地域の農家住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏内の地縁性を有する一次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者は限定的である。当該地域は生活利便性や住環境がやや劣り、また、自然災害に対する懸念も有することから不動産の需給関係は弱含み傾向が続いている。需要の中心価格帯は、取引も少なく規模等や地縁性による個別性も有することから把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は山間の住宅地域であり、アパート等の賃貸住宅は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟で収益目的の取引は極めて少ないため、収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域はアパート等の賃貸住宅は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟であり収益目的の取引は極めて少ないため収益還元法の適用は見送った。比準価格は、周辺類似地域における規範性が認められる取引事例から求められたものであり、取引の実態を反映した実証的で説得力のある価格である。以上より、本件評価では比準価格を標準とし、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東青梅駅北方
距離	6500 m
土地の状態
土地面積	92.9 坪 (307 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、作業所、畑等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青梅市東京都青梅市成木３丁目３７０番７外
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．８ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)路線バスの若干の運行はあるが、中心市街地から距離のある市街化調整区域内の住宅地域であり、ほぼ現状を維持しつつ推移していくものと予測する。需要の弱い地域であり、地価は弱含みで推移するものと考えられる。 (2)特段の変動要因は見受けられないため、当面は現状のままで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万6,205 円 1平米 2万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万6,535円 1平米 2万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 9万6,535円 1平米 2万9,200円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している。青梅市の総人口は微減傾向であるが、社会増は続いている。青梅市の地価は概ね横ばい又は強含みとなっている。 (2)コロナ禍での不動産需要は回復基調にあるが、生活様式の変化や実需の不動産取引の推移動向に留意が必要である。
地域要因
(1)山間の住宅地域であり、地域的な人口は減少傾向で、高齢化率も高い。主だった地域要因の変動はない。 (2)既存の農家住宅地域として概ね熟成しており地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＫＺ５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	青梅市
地域	東京都青梅市成木３丁目３７０番７外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,967 円／平米 6万6,011 円／坪
推定価格 平米 坪	3万414 円／平米 10万549 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,818 円／平米 9万8,578 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	北西
側道幅員2	2.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＴＵ５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西多摩郡日の出町
地域	東京都青梅市成木３丁目３７０番７外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,871 円／平米 6万2,388 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,959 円／平米 8万9,126 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,008 円／平米 8万2,676 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＫＺ５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西多摩郡奥多摩町
地域	東京都青梅市成木３丁目３７０番７外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,836 円／平米 4万5,742 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,707 円／平米 8万1,681 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,343 円／平米 9万7,008 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＫＺ５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西多摩郡奥多摩町
地域	東京都青梅市成木３丁目３７０番７外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,750 円／平米 6万1,988 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,750 円／平米 6万1,988 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,596 円／平米 8万7,926 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＯＫＡ５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	あきる野市
地域	東京都青梅市成木３丁目３７０番７外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,693 円／平米 8万8,247 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,777 円／平米 14万1,421 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,276 円／平米 8万6,868 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情