路線価 (2023) 東京都青梅市柚木町2-416-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 青梅市東京都青梅市柚木町２丁目４１６番２
価格時点	2023 年
駅名	二俣尾駅 から 970m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	569万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,109 円 1平米 4万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	569万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,109 円／坪 1平米 4万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ青梅線・五日市線・八高線沿線を中心とする西多摩地域の住宅地域。主な需要者は、同一需給圏内に地縁を有する居住者または勤労者で、都心への通勤者需要は殆どない。土砂災害警戒区域に入っており、需要は弱いが、吉野街道背後地であるため、車通勤が可能で、低予算で住宅取得を検討する世帯からの需要は見込まれる。新築戸建住宅の中心価格帯は総額２０００～２５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は青梅市並びにＪＲ青梅線、五日市線沿線を中心とした西多摩地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者層が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。コロナ禍により停滞していた景気に持ち直しの傾向が見られるものの、市内では住環境や生活利便性に劣るほか、土砂災害警戒区域になっていること等から、地価は概ね横這い傾向で推移している。住宅需要の中心となっている新築戸建住宅の価格帯は総額２０００万円弱程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の取引が中心である。交通や生活の利便性がやや劣る地域で、土砂災害警戒区域内でもあることから、収益採算性が見込めず、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、周辺類似地域から、対象不動産と類似性の高い現実の取引事例を基に求められたものであり、信頼性は高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は戸建住宅用地としての土地利用が多く、木造アパートや転勤等の事情により一時的に賃貸されている戸建住宅等の賃貸物件も極めて少なく、賃貸市場は極めて未成熟である。需要者の土地取得は戸建住宅用地としての自用目的での取引が主体であるので、収益価格は求めなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二俣尾駅南西方
距離	970 m
土地の状態
土地面積	38.4 坪 (127 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青梅市東京都青梅市柚木町２丁目４１６番２
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	12 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	敷地面積の最低限度１２０㎡
街路	基準方位北、５．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)吉野街道背後に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域はほぼ成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。土砂災害警戒区域でもあるが、地価は下げ止まっており、横這いで推移していくと予測される。 (2)地域要因に大きな変化は見られないので、当面は空地等も見られる戸建住宅地域として現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万8,109 円 1平米 4万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万8,109 円 1平米 4万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種感染防止対策により社会経済情勢の正常化は進んでいるが、ウクライナ紛争や円安から国内も物価高、不動産市場も全般的に上昇傾向にある。 (2)市の人口は概ね安定的であり、景気が緩やかに持ち直すなか、不動産取引は比較的堅調であるが、利便性等の優劣による地価の二極化が顕著である。
地域要因
(1)主だった地域要因の変動はない。利便性にやや劣る地域であるが、地価は下げ止まり、横這いで推移している。 (2)戸建住宅地域として住環境を維持しているが、市内では比較的地価水準が低く、住宅需要を喚起するような地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)北西道路であることによる日照・通風等の居住快適性に優劣が見られるほかは、特に変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＳＩ５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	青梅市
地域	東京都青梅市柚木町２丁目４１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,383 円／平米 14万6,730 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,383 円／平米 14万6,730 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,090 円／平米 14万2,456 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低限敷地面積
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＳＩ５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	青梅市
地域	東京都青梅市柚木町２丁目４１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,946 円／平米 16万1,815 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,461 円／平米 16万212 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,955 円／平米 14万8,621 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,400 円／平米 15万92 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＫＺ５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	青梅市
地域	東京都青梅市柚木町２丁目４１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,913 円／平米 20万4,684 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,909 円／平米 19万4,753 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,141 円／平米 14万9,236 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低限敷地面積
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＫＺ５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	青梅市
地域	東京都青梅市柚木町２丁目４１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,031 円／平米 12万5,730 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,539 円／平米 15万7,164 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,653 円／平米 15万4,235 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,100 円／平米 15万5,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低限敷地面積
特別な事情